V panelové výstavbě je možné zakoupit nejen rodinné domy, ale i vícegenerační domy. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětlí, jaké náklady musíte u montovaného vícegeneračního domu vypočítat a jak jsou tyto náklady srovnány s jinými stavebními metodami.
Otázka: Jaká jsou možná využití pro montované rodinné domy?
Expert na kontrolu nákladů: Kromě klasického dvougeneračního domu, který existuje již velmi dlouhou dobu, se využívá stále více takzvaných vícegeneračních domů. V takovém domě jsou obvykle tři nebo více bytových jednotek, ve kterých mohou být vedle sebe ubytovány různé generace. Vytváří se tak velmi těsné soužití mezi různými generacemi, což si přeje stále více lidí.
Kromě toho můžete samozřejmě vidět bytový dům s několika bytovými jednotkami jako investici do nemovitosti a generovat zajímavé dlouhodobé výnosy z probíhajících příjmů z pronájmu. K tomu však musí být splněny odpovídající požadavky.
Velkou výhodou bytových domů je, že když je cena pozemku vysoká, lze stávající plochu pozemku optimálně využít k zajištění obytného prostoru pro dvě nebo více rodin. Pokud budova není postavena vedle sebe, ale pouze vzhůru, je využití stávajícího pozemku obzvláště optimální.
Pokud jde o náklady, jsou vícegenerační domy téměř stejně drahé jako jiné formy bydlení - nákladová výhoda má v některých případech skutečně jasný dopad.
Otázka: Co stojí panelové bytové domy?
Ceny bytového domu začínají na 1400 EUR za metr čtvereční
Expert na kontrolu nákladů: Je samozřejmě nemožné říci, že plošně - vždy záleží na příslušném modelu domu a velikosti domu.
Zpravidla však můžete předpokládat náklady mezi 1 400 EUR za m² a 2 500 EUR za m² využitelného prostoru . V některých případech to může být ještě dražší pro domy s obzvláště kvalitním vybavením nebo speciální modely domů.
Získáte o něco levnější, pokud využijete možnosti tzv. Přístavby. Tam si můžete koupit polotovary za rozumnou cenu a chybějící práci udělat sami. Na druhou stranu jsou tyto tvary domů výrazně nákladově efektivnější než modely na klíč.
V závislosti na stavu vývoje a poskytovateli se však ceny za přístavby mohou značně lišit.
Příklady některých modelů montovaných domů a jejich ceny najdete v následujícím přehledu:
| Model domu a obytný prostor | Vybavení | cena | Cena za m² |
|---|---|---|---|
| Kostkový dům, masivní dům o ploše 432 m² na 3 podlažích | přizpůsobitelný půdorys, plochá střecha, na klíč | 741 000 EUR | 1 715 EUR za m² |
| Dům se sedlovou střechou, obytný prostor 380 m² na 2,5 patře | přizpůsobivý půdorys, dům se sedlovou střechou, střešní balkon | 730 000 EUR | 1 921 EUR za m² |
| Městská vila - bytový dům, 316 m² na 2 podlažích | Valbová střecha, přizpůsobitelný půdorys, 4 rohové balkony, na klíč | 562 000 EUR | 1 778 EUR za m² |
| Krychlový dům, 188 m² na 2 podlažích | Styl Bauhaus, plochá střecha, přizpůsobitelný půdorys, na klíč | 415 000 EUR | 2 207 EUR za m² |
| stejný dům jako výše | jako přístavba domu | 300 000 EUR | 1 595 EUR za m² |
Tyto ceny jsou samozřejmě pouze ukázkovými cenami pro některé prefabrikované modely domů od různých výrobců. Jiné modely domů - dokonce i s podobnou velikostí a konstrukcí - mohou mít výrazně odlišné ceny.
Naše příklady cen však již jasně ukazují, že musíte počítat ceny za metr čtvereční pro panelové bytové domy, které jsou velmi podobné cenám pro montované rodinné domy.
Každý, kdo si koupí montovaný vícegenerační dům jako investici, může očekávat, že stavební náklady budou zvládnutelné. Pokud lze dosáhnout příjmu z pronájmu, můžete určitě dlouhodobě počítat s přijatelnou návratností vaší investice.
Otázka: Od jakých faktorů obvykle závisí náklady na panelový bytový dům?
Expert na kontrolu nákladů: Pokud jde o ceny panelových bytových domů, vstupuje do hry řada faktorů - nejdůležitější je však velikost využitelného obytného prostoru.
Roli mohou hrát také:
- stav domu
- energetický standard domu
- stavba domu
- design montovaného domu
- Suterén a garáž
Ceny a vybavení musíte vždy porovnávat jednotlivě - každý výrobce montovaných domů počítá odlišně a někdy i při podobné velikosti a vybavení existují výrazné cenové rozdíly.
Otázka: Nemusíte brát v úvahu také dlouhodobé následné náklady?
Šikmá střecha způsobuje menší následné náklady
Expert na kontrolu nákladů: Ano, rozhodně. Následné náklady jsou u jednotlivých položek vybavení vyšší než u ostatních.
Dobrým příkladem jsou ploché střechy: Plochá střecha vyžaduje pravidelné kontroly a nová těsnění a opravy ve velmi krátkých intervalech.
Klasická sedlová střecha je naopak při správném provedení po mnoho desetiletí prakticky bezúdržbová.
Při výběru montovaného domu je vždy třeba vzít v úvahu takové věci. Někdy se proto vyplatí investovat o něco více peněz a mít nižší následné náklady. Cenové rozdíly byste nikdy neměli považovat za absolutní, ale vždy je pečlivě zvažte.
Otázka: Jaké náklady se obvykle připočítávají k nákladům na montovaný dům?
Expert na kontrolu nákladů: Samotný dům samozřejmě nestačí. V každém případě musíte stále brát v úvahu
- náklady na pozemek
- Náklady na základní desku
- případně náklady na sklep
- Náklady na venkovní zařízení
- Náklady na nezbytná parkovací místa na pozemku
- případně náklady na řešení garáže nebo podzemní parkoviště
- případně náklady na instalaci výtahu
Otázka: Jakou cenu obvykle musíte vypočítat za pozemek?
Odborníci na kontrolu nákladů: Ceny stavebních pozemků se značně liší v závislosti na lokalitě a regionu. Místo samozřejmě hraje důležitou roli také v ceně stavebního pozemku.
Kromě toho lze také pozorovat jasný cenový rozdíl z východu na západ.
V nových spolkových zemích jsou náklady na stavební pozemky většinou mezi 30 EUR za m² a 120 EUR za m² , ve starých spolkových zemích lze předpokládat průměrné ceny mezi 150 EUR za m² a 300 EUR za m² - v hlavních lokalitách dokonce výrazně vyšší .
Podle aktuálních hodnot je nejdražší pozemek v Německu v Hamburku: tam musíte za stavební pozemek zaplatit až 600 EUR za m² .
Otázka: Jaké náklady musíte vypočítat pro základní desku?
Náklady na základní desku obvykle nejsou zahrnuty v ceně montovaného domu
Expert na kontrolu nákladů: Výroba podlahové desky není zpravidla zahrnuta v ceně domu - je třeba ji hradit zvlášť.
Náklady na podlahovou desku se pohybují kolem 120 EUR za m² až 150 m² . Za tuto cenu obvykle získáte kvalitní tepelný základ.
Pokud však stav půdy na pozemku způsobí problémy, mohou být nezbytné zemní práce podstatně složitější, a proto i výrazně nákladnější. V takovém případě se také výrazně zvýší náklady na základní desku. To platí také v případě vniknutí vody.
V každém případě je podlahová deska mnohem levnější než sklep.
Otázka: Co stojí sklep? A: stojí to za to?
Expert na kontrolu nákladů: Náklady na sklep se mohou lišit - zde je možné vše od přibližně 30 000 EUR do 70 000 EUR .
U podlahové plochy panelového bytového domu však budete obecně muset předpokládat minimálně 30 000 EUR .
Na otázku, zda se sklep vyplatí, je samozřejmě nutné v zásadě odpovědět individuálně. Úložných prostor je nedostatek, zejména v bytových domech, a podkrovní přístavba není volbou pro každý typ domu.
Suterény jsou mnohem praktičtější jako úložný prostor pro každý byt v domě, jako sušárna a jako parkovací místo pro jízdní kola. Topení a potřebné technické místnosti lze také snadno umístit v suterénu. Obvykle neexistuje žádná skutečná náhrada za ubytování těchto pokojů jinde v domě.
Musíte vzít v úvahu následující: Jak víme z našeho příkladu nákladů , jeden metr čtvereční prostoru v domě stojí kolem 2 000 EUR . Navíc se ztratí použitelné (a v případě pronajatých domů i pronajaté prostory).
Naproti tomu, pokud se podíváte na náklady na suterén, stojí metr čtvereční v suterénu pouze 300 až 500 EUR a v domě se neztrácí žádný cenný prostor, protože suterén by stejně nebyl obyvatelný ani pronajímatelný. Proto má samozřejmě mnohem větší smysl outsourcovat potřebné pomocné místnosti a technické místnosti do suterénu.
Otázka: Jaké náklady musíte počítat za parkovací místa nebo podzemní garáže?
Parkovací místa se platí zvlášť
Expert na kontrolu nákladů: U parkovacích ploch samozřejmě vždy záleží na tom, jak je opravíte. U zpevněných ploch byste měli v závislosti na typu použité dlažby předpokládat mezi 100 EUR za m² a 200 EUR za m² . Asfaltování včetně spodní stavby bude také stát kolem 100 EUR za m² .
V každém případě musíte odhadnout enormní náklady na výstavbu podzemního parkoviště. Za určitých okolností zde vznikají celkové náklady několik tisíc eur na parkovací místo . V závislosti na místních podmínkách a designu se mohou celkové náklady lišit.
Otázka: Kdy se skutečně vyplácejí náklady na vícegenerační domy, které se kupují jako kapitálové investice?
Expert na kontrolu nákladů: Zde musíte nejprve vypočítat využitelnou plochu až po oblast, kterou lze skutečně pronajmout. Obecně platí, že obecné systémy zabírají přibližně 20% využitelné plochy - to se však může lišit v závislosti na části budovy.
Nyní záleží na tom, kterých cen nájmu lze v daném místě dosáhnout. V celém Německu je index nájemného pro rok 2018 v průměru 7,50 EUR za m² měsíčně . Za pronajímatelnou plochu můžete získat v průměru 90 EUR za m² a rok .
V dobrých lokalitách je index nájemného často mezi 10 EUR za m² a 12 EUR za m² , zatímco špičkové lokality v Mnichově mohou ve výjimečných případech dosáhnout až 17,50 EUR za m² .
Z ročního příjmu z pronájmu (pokud je pronajímán nepřetržitě) a stavebních a pozemkových nákladů na dům a pomocná zařízení můžete vypočítat, kdy se investice amortizovala a kdy příjem z pronájmu generuje zisk.
Pokud sečtete všechny náklady, celkové náklady se pohybují kolem 3 000 EUR za m² až 4 000 EUR za m² . U průměrného indexu nájemného jsou tyto náklady obvykle pokryty výnosy z pronájmu přibližně za 30 let.
V případě zamýšleného pronájmu je důležité, aby rentabilitu optimálně podporoval každý aspekt domu. V tomto ohledu by měl být poté optimalizován výběr vícegeneračního panelového domu.
