Pro mnohé je sen o vlastnictví domu mnohem dražší, než se původně plánovalo. Mnoho nákladů není při plánování zohledněno. Expert na kontrolu nákladů v rozhovoru podrobně vysvětlí, jaké jsou vaše náklady na stavební projekt.
Otázka: Co stojí stavba domu?
Expert na kontrolu nákladů: Docela málo vezme cenu nemovitosti, přidá náklady z ceníku dodavatele montovaného domu - a věří, že by to byly celkové náklady na stavbu domu. To samozřejmě není pravda zezadu a zepředu - stavba domu vždy způsobí podstatně vyšší náklady než pouhá kupní cena nemovitosti a cena montovaného domu.
Výsledkem je, že velká část financování výstavby je nastavena příliš nízko a peníze, které byly naplánovány jinak, je třeba přidat později nebo je třeba navýšit financování.
Při stavbě musíte vzít v úvahu alespoň následující věci:
- Náklady na vlastnictví
- Dodatečné náklady na nemovitost
- stavební náklady
- Stavební náklady
- Náklady na příjezdové cesty a parkovací plochy
- Náklady na návrh zahrady a venkovního prostoru
- Náklady na vybavení domu
Stavební náklady jsou minimálně 1300 € za metr čtvereční
Ústředním prvkem jsou stavební náklady . Na základě stavebních nákladů lze obvykle velmi dobře odhadnout další náklady.
V Německu musíte počítat alespoň 1 300 EUR za m² čistých stavebních nákladů - ve velké většině případů se však stavební náklady budou pohybovat mezi 1 500 EUR za m² a 2 000 EUR za m² .
Na tomto základě lze poté odhadnout zbývající náklady.
Kalkulačka nákladů pro praxi
Pro ukázkové ceny jsou použity průměrné hodnoty: 140 m², průměrný rodinný dům se standardním vybavením na 1 000 m² nemovitosti ve středně drahé lokalitě.
| Pošta | náklady | průměrná cena (příklad) |
|---|---|---|
| Náklady na vlastnictví | od přibližně 80 EUR za m² do více než 500 EUR za m², průměrně přibližně 145 EUR za m² | 145 000 EUR (velikost 1 000 m²) |
| Náklady na pořízení pozemků (dodatečné náklady na majetek) | 10% - 13% z nákladů na nemovitost (daň z převodu pozemku, zápis do katastru nemovitostí, notářské poplatky) | 17 400 EUR |
| Zprostředkovatelské náklady na nemovitost (nepovinné, případně také odlišné v jednotlivých případech) | cca 6% - 7% nákladů na nemovitost | 8 700 EUR |
| stavební náklady | přibližně 1 500 EUR za m² až 2 000 EUR za m² | 238 000 EUR |
| Vedlejší náklady na stavbu, celkem (elektřina na staveništi, voda na stavbě, vývoj, geodetické práce atd.) | cca 15% stavebních nákladů | 35 700 EUR |
| Náklady na podlahovou desku (montovaný dům) | přibližně 70 EUR za m² až 120 EUR za m² | 12 000 EUR |
| Náklady na sklep | Prefabrikovaný sklep od cca 250 EUR za m² (dodatečné náklady ve srovnání s podlahovou deskou), konstrukce sklepa, takže 20% dodatečné náklady (celkem) | 35 000 EUR |
| Náklady na architekta (v závislosti na rozsahu služeb, u pevných domů s individuálním plánováním) | 15% - 20% ze stavebních nákladů (všechny služby kompletní, jinak v závislosti na rozsahu služeb) | 29 500 EUR |
| Návrh venkovního prostoru (plot, zahradní design) | obvykle kolem 5% stavebních nákladů | 11 900 EUR |
| Příjezdové a parkovací plochy (opevnění) | cca 100 EUR za m² | 5 000 EUR |
| CELKOVÉ NÁKLADY | Náklady na pozemky + 10 - 20% nákladů na pozemky | Stavební náklady + 25% - 60% ze stavebních nákladů | 494 500 EUR celkové náklady na dům a nemovitost (kompletní architektonické služby, žádný realitní agent) |
Cenový příklad je pouze průměrným individuálním případem. Náklady v ostatních případech se samozřejmě mohou lišit.
Otázka: Od jakých faktorů obecně závisí náklady na stavbu domu?
Expert na kontrolu nákladů: V jednotlivých případech je samozřejmě třeba vzít v úvahu několik věcí:
Velikost, typ a materiál jsou rozhodujícími nákladovými faktory
- velikost a umístění nemovitosti (silné regionální rozdíly)
- typ domu, který má být postaven (rodinný dům jako montovaný dům, dům architekta kámen na kameni, vícegenerační dům)
- požadavky na vybavení (náklady na konstrukci interiéru jsou velmi variabilní v závislosti na požadovaném standardu)
- energetický standard (pasivní dům znamená v průměru 15% - 20% dodatečné náklady ve srovnání s běžným domem EnEV)
- množství interních prací provedených během výstavby
- Místní podmínky (půdní stav, možná kontaminovaná místa v půdě, podmínky pro rozvoj nemovitosti)
Všechny tyto faktory je třeba vzít v úvahu při odhadu nákladů - mohou případně ještě zvýšit náklady na stavbu.
Otázka: Jaké jsou výhody suterénu oproti jednoduché podlahové desce?
Expert na kontrolu nákladů: Budování suterénu přirozeně způsobuje další náklady - je to zhruba o 20% dražší.
Na druhou stranu je zde také enormní nárůst prostoru (skladovací prostor, technické místnosti, prádelna, případně také obytný prostor) 100% podlahové plochy domu.
To znamená, že vybudování suterénu se vždy vyplatí z čistě matematického hlediska.
To lze vidět také na našem příkladu ceny: Za cenu celého suterénu se 140 m² byste mohli v přízemí ubytovat pouze další technickou místnost o velikosti 20 m². Poté již není k dispozici žádný další rezervní prostor ani úložný prostor.
Kromě toho je třeba poznamenat, že domy se suterénem mají později vyšší prodejní hodnotu, protože lidé mají tendenci váhat s nákupem domů bez suterénu.
Otázka: Jaké provozní náklady lze očekávat později pro rodinný dům?
Expert na kontrolu nákladů: Tyto náklady jsou také často podceňovány.
Ve většině případů jsou provozní náklady domu nejméně 400 až 600 EUR měsíčně , bez nákladů na financování budovy .
Zde je důležité vzít v úvahu:
- daň z nemovitosti
- poplatky za komunální odpadní vodu
- obecní poplatky za likvidaci odpadu a úklid ulic
- pravidelné poplatky za kominíka
- náklady na vytápění
- náklady na pojištění
- náklady na telefonní a internetové připojení
- GEZ
Je také užitečné vypočítat rezervu na údržbu a opravy u rodinných domů (jak je požadováno u rodinných domů).
Podrobnější přehled a příklad výpočtu najdete v tomto příspěvku.