Dědické právo je komplikované a dědická daň je často extrémně vysoká. Z tohoto důvodu je dům během života často dán jednomu z dětí. To však také souvisí s náklady. Kromě daňových výhod, které nejsou vždy jisté, je třeba zvážit také související náklady. V našem rozhovoru se od odborníků na kontrolu nákladů dozvíte, jaké náklady vám mohou vzniknout při rozdávání domu.
Otázka: Co stojí rozdání domu?
Expert na kontrolu nákladů: Není to tak snadné říci plošně . Náklady vždy závisí na konkrétním případě. Za velmi nepříznivých podmínek může dar v některých případech dům dokonce stát, pokud neexistuje odpovídající ustanovení.
Nejprve je třeba rozlišovat mezi:
- notáře a registrační poplatky za dar
- daň z daru, která se má zaplatit
- daň z převodu nemovitostí
K notářské a registrační poplatky se nelze vyhnout při darování domu. Dar je právně účinný, pouze pokud je darovací smlouva notářsky ověřena notářem a byla provedena odpovídající změna v záznamu v katastru nemovitostí.
Náklady na notáře a registraci se ve většině případů pohybují mezi 1% a 2% hodnoty nemovitosti . Poplatky za každou jednotlivou činnost notáře jsou stanoveny zákonem, abyste se o nákladech dozvěděli předem. Kdokoli nese tyto náklady, zůstává nakonec věcí dohody mezi dárcem a příjemcem daru.
Daň z daru se nevztahuje na všechny případy
Darovací daň nemusí být způsobeno ve všech případech. V některých případech zde platí osvobození od daně, například když se jedná o rezidenční nemovitost obývanou vlastníkem, která musí žít v příštích deseti letech (s manželem nebo registrovaným partnerem). Pokud je dar věnován dítěti, platí to pouze v případě, že obytný prostor nepřesahuje 200 m². V případě potřeby lze dary poskytnout také v jednotlivých částech s intervalem 10 let, aby bylo možné výjimky použít vícekrát.
Ve všech ostatních případech je splatná dědická daň, která je však snížena o určité příspěvky a odpovídající tzv. Příspěvek na důchod. Stávající hypotéky, právo na pobyt dohodnuté v rámci daru nebo právo na užívání pak mohou snížit daňové zatížení. Na daňové zatížení má dopad typ rodinného vztahu a samozřejmě hodnota nemovitosti.
Daň z převodu nemovitostí je nikdy v důsledku na dárek, na rozdíl při koupi domu .
Příklad nákladů z praxe
Rodinný dům v hodnotě 180 000 EUR rozdávají rodiče jednomu ze dvou synů během svého života. V darovací smlouvě není dohodnuto žádné přímé protiplnění.
Syn bude v domě v budoucnu bydlet, jeho rodiče se přestěhovali do bytu pro babičky a mají tam doživotní právo žít.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Notářské osvědčení a zápis do katastru nemovitostí | 2 071,41 EUR |
| Daň z daru | 0,00 EUR (osvobození od daně, osvobození od daně) |
| Celková cena daru | 2 071,41 EUR |
Toto je pouze příklad nákladů pro konkrétní konkrétní případ. Náklady se mohou lišit v závislosti na přesných okolnostech daru a hodnotě domu a majetku.
Otázka: Na čem závisí cena za rozdání domu?
Expert na kontrolu nákladů: Nejprve je třeba dodržet následující:
- hodnota nemovitosti
- výsledné poplatky za notáře a katastr nemovitostí (v závislosti na hodnotě a struktuře obchodního procesu)
- zda se má dát příbuznému
- typ vztahu
- zda k dědictví, potřebě péče nebo sporu o dědictví dojde až 10 let po darování (povinná náhrada porce)
- zda se v daném případě vztahuje dědická daň nebo darovací daň (možné až 10 let poté)
Otázka: Jaké jsou přesně náklady na převod katastru nemovitostí?
Náklady na změnu záznamu v katastru nemovitostí závisí na hodnotě nemovitosti
Expert na kontrolu nákladů: Základem pro jednotlivé vzniklé poplatky je vždy hodnota domu a hodnota nemovitosti. Poplatek (podle KostO pro notáře) se počítá z hodnoty domu.
Poplatek za notářské ověření daru je 2,0násobek částky, pokud není obchodní hodnota transakce nižší než 100 000 EUR, v takovém případě je účtován pouze prostý poplatek (u 100 000 EUR to odpovídá 207 EUR).
Kromě toho existují paušální sazby za dokumenty a systémy, jak je uvedeno v KostO. Pokud dojde k převodu půdy, platí samostatné poplatky. Například při hodnotě nemovitosti 500 000 EUR je to 807 EUR. Platí zde pouze tržní hodnota nemovitosti, jakékoli zatížení nemovitostí pak nemění náklady.
Kromě těchto nákladů existují i obvyklé náklady na zápis do katastru nemovitostí.
V závislosti na okolnostech v jednotlivých případech se však náklady mohou lišit. Obecně jsou mezi 1% a 2% hodnoty nemovitosti.
Otázka: Kdy se dary vůbec vyplatí?
Odborníci na kontrolu nákladů: V zásadě lze říci, že přemýšlet o darování domu jednomu z dětí se vždy vyplatí, pokud je třeba rozdělit velmi velké množství majetku.
V takovém případě by došlo k velmi rychlému překročení osvobození od dědické daně na dítě - a za vysoké dědictví by pak bylo nutné zaplatit značné daně.
Pokud je dar poskytován během jeho života, lze tomu zabránit. U dárků lze žádat o výjimky až do výše 400 000 EUR na dítě a tyto výjimky lze využít také každých 10 let. Nadaný dům poté vypadne z dědičné hmoty a není k němu přidán.
Za žádných okolností by neměl být dar použit na zvýhodnění dítěte a zanechání domu jemu. To se později může stát velmi nevýhodnými v dědických sporech, protože dítě využívající darování musí platit ostatním dětem, které mají nárok na povinné sdílení, odpovídající finanční náhradu. To platí vždy, pokud byl dar před dědictvím před méně než deseti lety. Hodnota daru a dědictví se potom jednoduše sečtou. Příjemce poté musí tyto částky získat ze svých soukromých aktiv, ale pro každý předchozí rok se nárok na náhradu pro osoby s nárokem na povinnou část snižuje o 10%.
Mimochodem, v tomto desetiletém období může daňový úřad využívat také dědické daně, pokud dojde k překročení osvobození od daně. I zde je dar součástí dědičného majetku. Pokud se rozdáváte, měli byste tak učinit co nejdříve.
Otázka: Jaké další problémy by mohly být s darováním domu?
Pokud dárce potřebuje péči, může si peníze za nemovitost nárokovat i po 10 letech
Expert na kontrolu nákladů: Obzvláště obtížná situace se objevuje znovu a znovu, když dárce domu potřebuje péči. Ve většině případů jsou domácí náklady velmi vysoké, snadno se mohou pohybovat mezi 2 500 až 3 000 EUR měsíčně .
Pokud byl dar poskytnut před méně než 10 lety, platí zásada německého občanského zákoníku, která umožňuje dárci získat darovaná aktiva zpět, aby mohl pokrýt své životní náklady. V případě osoby, která potřebuje péči a která si již nemůže hradit náklady na bydlení sama, je právo na vrácení peněz převedeno na úřady sociální péče - a v tomto bodě jsou nemilosrdní.
Příjemce buď uhradí chybějící náklady na údržbu v plné výši - nebo vrátí svůj dřívější dárek.
Z právního hlediska existuje několik způsobů, jak to zmírnit - buď zavedením příslušně vysokého poplatku za pozemek ve prospěch instituce sociálního zabezpečení, která však pouze posune problém do budoucnosti, nebo odpovídajícím způsobem připravit darovací smlouvu, která pak vypadá spíše jako „nákup“ ( Úvahy, jako je měsíční počet hodin péče nebo měsíční důchod ve smlouvě) nebo zadání užívacích práv jako zátěže. Vždy však musí být posouzeno případ od případu, která má právní konstrukci smysl, pokud se to v žádném případě nezdá realistické nebo pokud odhalí hrubou disproporci mezi hodnotou domu a protihodnotou, je nakonec právně napadnutelná právní cestou.