Při pronájmu nového bytu je od vlastníka obvykle požadována záloha na nájemné. Slouží jako ochrana před poškozením nebo nevyplacenými platbami nájemného. Nájemci a pronajímatelé by měli před podpisem smlouvy znát tato důležitá fakta.
Pokud nájemce po odstěhování zanechá dluhy nebo vady na nájemném, je to pro pronajímatele nepříjemné. Zálohou z pronájmu se chrání v případě, že si nájemce řádně neplní své povinnosti z nájemní smlouvy - například dluží další platby z účtu za elektřinu nebo neprovádí závazné kosmetické opravy.
Výše kauce za pronájem
Podle zákona nesmí nájemná kauce přesáhnout tříměsíční nájemné - bez provozních nákladů nebo zálohových nákladů na vytápění. V případě zvýšení nájemného nemusí pronajímatel požadovat doplatek za zálohu.
Výjimka: Pokud chce nájemce přestavět svůj byt tak, aby byl bezbariérový, nebo nainstalovat satelitní anténu, může pronajímatel požadovat dodatečné zabezpečení pro následné náklady na demontáž.
Namísto zaplacení určité částky může nájemce jako záruku poskytnout také záruku. Převzetím záruky se spořitelna nebo banka zavazuje převzít odpovědnost za nároky pronajímatele vůči nájemci. Záruka kromě zálohy za pronájem je neúčinná, pokud přesáhne tříměsíční nájem. Naopak, pronajímatelé nesmí žádat o složení zálohy.
Vkladový účet k pronájmu: bezpečný a výnosný úrok
Nájemce může převést kauci za pronájem nebo zaplatit v hotovosti a rozdělit ji na tři stejné měsíční splátky, pokud nemá dostatek finančních prostředků. Žádná záloha bez dokladu: Pronajímatel musí prokázat, že nájemnou zálohu vytvořil správně. To znamená, že na účtu odděleném od jeho ostatních aktiv je úroková sazba obvyklá pro spořící vklady s výpovědní lhůtou tři měsíce.
Varianty vkladového účtu k pronájmu jsou také možné, pokud si to nájemce přeje: bankovní záruka, sdílená vkladní knížka, vkladní knížka se zablokovaným poukazem nebo zastavená spořicí knížka nájemce.
Za účelem dosažení vyššího příjmu se obě strany mohou také dohodnout na investování zálohy na pronájem do cenných papírů nebo akcií s pevným výnosem. Riziko ztrát nese každá strana.V případě snížení nebo ztráty použitého kapitálu nemůže pronajímatel požadovat od nájemce doplnění jistoty ani nájemce od pronajímatele požadovat náhradu. Tato investice musí být také oddělena od majetku pronajímatele. To chrání nájemce v případě úpadku pronajímatele.
Vždy obdržíte potvrzení o zapůjčení zálohy.
Splacení zálohy za pronájem: termíny a zadržení
Pokud nájem vypršel, musí pronajímatel uhradit zálohu na nájemné - vlastně co nejdříve. Často však chvíli trvá, než zjistíte, zda (a pokud ano, jaké) nároky vůči nájemci stále existují. Pronajímatel má na to šest měsíců, takže na něj nemusí být vyvíjen tlak. Pokud pronajímatel splatí zálohu bez předchozí rezervace, nemůže nadále činit nájemce odpovědným za nedostatky v bytě později.
Pokud však nájemce způsobil škodu, musí mu být dána možnost provést nezbytné rekonstrukční práce sám. Nájemce neodpovídá za škody způsobené běžným používáním - například poškrábaný dřez nebo opotřebovaná podlahová krytina. Pouze v případě, že nájemce prokazatelně způsobil škodu a neopravil ji sám, musí opravu zaplatit. Je proto důležité pro obě strany, aby byl při předání bytu sepsán protokol, ve kterém jsou dokumentovány veškeré škody na budově a stupeň opotřebení.
Pronajímatel odečte částku z kauce za pronájem za škody způsobené na základě odhadu nákladů. Pronajímatel však vždy musí odečíst odpočet „za staré“. Pokud byl například koberec, který je nyní obarven, starý šest let, může pronajímatel požádat o maximálně polovinu nového koberce.
Pokud pronajímatel zkontroloval své nároky a odečet případných škod, zaplatí zbývající částku za pronájem. Stále mu je však umožněno zadržet část za otevřený účet za veřejné služby. Jakmile to pronajímatel obdrží, musí zbývající částku okamžitě vrátit.
Právní předpisy a rozsudky týkající se nájemného
- Žádné započtení ze strany nájemce
Pokud nájemce zrušil byt, nemusí jednoduše započítat zbývající nájemné proti zaplacené záloze na nájemné. V opačném případě by byl zpochybněn účel zálohy, spočívající v ochraně pronajímatele před poškozením bytu způsobeným nájemcem, rozhodl okresní soud v Mnichově (Az. 432 C 1707/16). - Záloha na nájemné je běžná, ale není zákonem požadována
Podle Německé asociace nájemců (DMB) nemusí nájemci složit zálohu na nájemné automaticky. „Nájemci je musí zaplatit, pouze pokud je v nájemní smlouvě výslovně dohodnuta záloha,“ vysvětluje Ulrich Ropertz, výkonný ředitel Německé asociace nájemců. Neexistuje žádný zákon, který by nájemcům ukládal povinnost poskytnout pronajímateli jistotu. - Ukončení bez výpovědi v případě neplacení je možné
Pokud je nájemná kauce součástí nájemní smlouvy a nájemce ji stále nezaplatí, může ji pronajímatel bez výpovědi ukončit. A pak, když je nájemce v prodlení se splátkou nájemného ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. Varování pro nájemce není nutné. Nájemce má však možnost učinit ukončení bez předchozího oznámení neúčinným. K tomu musí zaplatit zbývající částku za pronájem do dvou měsíců po doručení oznámení o vystěhování. To platí také v případě, že orgán sociálního zabezpečení platí zálohu na nájemné.
Co je dobré vědět: Pokud se chcete vyhnout riziku, že nedostanete kauci za pronájem nebo ji nedostanete v plné výši, můžete požádat potenciálního nájemce, aby přinesl kauci za pronájem v hotovosti k podpisu nájemní smlouvy nebo k převodu na depozitní účet pronajímatele až do plánovaného podpisu smlouvy .