Provize makléře je jedním z dodatečných nákladů při koupi domu a jeho pronájmu. Zde si můžete přečíst, jak vysoká je v různých spolkových zemích a kdo za ni platí.
Zkušený makléř může být zvláště užitečný při koupi nemovitosti, protože má podrobné místní znalosti trhu a ví, za jaké ceny se prodávají srovnatelné nemovitosti v regionu. Zpravidla doprovází své zákazníky až do uzavření kupní smlouvy a za svou službu dostává provizi.
Požadavky na provizi makléře
Podle článku 652 německého občanského zákoníku (BGB) musí být splněny určité požadavky, aby měl makléř nárok na provizi. V každém případě musí být uzavřena účinná zprostředkovatelská smlouva, ve které zprostředkovatel vykonal zprostředkovatelskou činnost. Na základě této zprostředkovatelské činnosti byla navíc uzavřena kupní nebo nájemní smlouva. Je důležité, aby smlouva nebyla zpětně považována za neúčinnou z důvodu vady.
Dobré vědět: Pokud je najat realitní agent, uzavře prodávající nebo pronajímatel smlouvu o zprostředkování. Zprostředkovatelská smlouva je také uzavřena mezi zprostředkovatelem a potenciálním kupujícím nebo nájemcem, pokud si potenciální kupující přeje prohlédnout nabízenou nemovitost a přijme podmínky zprostředkovatele. Příslušné smlouvy o zprostředkování tvoří základ nároku na provizi.
Pokud je uzavřena kupní smlouva, která vznikla zprostředkováním, je splatná provize.
Kdo platí provizi brokera za pronájem?
Do června 2015 neexistovalo žádné nařízení o tom, kdo musí platit poplatek za zprostředkování. V případě pronájmu byl obvykle povinen uhradit náklady budoucí nájemce. Poté, co federální vláda zavedla princip objednávání, musí kupující realitního agenta, tj. Obvykle pronajímatel, zaplatit provizi makléře.
Dobré vědět: Od zavedení nařízení se někteří pronajímatelé snaží požadovat vysoké kompenzační platby, aby nepřímo prostřednictvím nájemce kompenzovali náklady na zprostředkování. Oficiálně jsou však tyto možnosti obcházení zakázány.
Kdo platí provizi makléře při prodeji domu?
Doposud bylo obvykle zvykem, že kupci nemovitostí přebírají všechny náklady realitního agenta - nebo alespoň většiny z nich. V srpnu 2019 se však velká koalice dohodla, že prodávající a kupující by se v budoucnu měli podělit o zprostředkovatelskou provizi. Od 23. prosince 2020 platí takzvaný „zákon o rozdělování nákladů zprostředkovatele při zprostředkování kupních smluv na byty a rodinné domy“. Kdo si zprostředkovatele v budoucnu najme, musí také zaplatit provizi zprostředkovatele, ale může dosáhnout té poloviny nákladů být sdíleny mezi kupujícím a prodávajícím.
Zprostředkovatelská provize při koupi domu: Inovace od roku 2021
-
Smlouva mezi makléřem, kupujícím a prodávajícím
Podle § 656c BGB je možné, aby zprostředkovatel uzavřel smlouvu s kupujícím a prodávajícím, a dohodl tak dvojí provizi, takže kupující i prodávající zaplatí po 50 procentech provize zprostředkovatele.
-
Zprostředkovatel uzavírá smlouvu s jednou stranou (obvykle prodávajícím)
Pokud zprostředkovatel uzavře smlouvu pouze s jednou stranou, zavazuje se tato strana převzít celou provizi podle § 656d BGB. Poté může prodejce získat část provize zpět od kupujícího. Musí však sám zaplatit alespoň 50 procent.
-
Jedna strana platí kompletní provizi za zprostředkování
I po 23. prosinci 2020 může jedna strana uhradit veškeré náklady v následujících případech:
- Zprostředkovatel a prodejce se dohodnou na takzvané čisté interní provizi, ve které prodejce zaplatí celý poplatek za zprostředkování.
- Čistá externí provize je také povolena. Kupující vydá objednávku na prohlídku podléhající provizi, pokud makléř do této doby nemůže předložit předmět nákupu.
V budoucnu bude prodávající a kupující sdílet provizi za zprostředkování.
Výše provize makléře
Při pronájmu je obecně použitelná provize makléře ve výši maximálně dvou čistých nájmů plus DPH. V případě prodeje však lze výši provize sjednat svobodně, neexistují žádné právní požadavky. Vlastníci a realitní agenti se nicméně orientují na „obvyklé“ předpisy, které se liší stát od státu.
| Stát | Celková provize za zprostředkování | Sdílet prodejce | Podíl kupujících |
|---|---|---|---|
| Bádensko-Württembersko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bavorsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlín | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brémy | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Meklenbursko-Přední Pomořansko | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Dolní Sasko |
7,14% nebo 4,76 | 3,57% nebo 0% | 3,57% nebo 4,76 až 5,95% |
| Severní Porýní-Vestfálsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Porýní-Falc | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sársko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sasko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sasko-Anhaltsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Durynsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Můžete vyjednat výši provize?
Při pronájmu nelze provizi zprostředkovatele téměř nikdy vyjednat. Při prodeji nemovitostí je možné dosáhnout podstatně většího prostoru. Tímto způsobem může prodávající dohodnout s makléřem nižší provizi, než je obvyklé na trhu, pokud lze nemovitost prodat snadno a za dobrou cenu. Kupující naopak může mít prospěch, pokud by realitní agent jinak prodal nemovitost velmi obtížně.
Kdy je splatná provize brokera?
Provize makléře je splatná po podpisu leasingové nebo notářsky ověřené kupní smlouvy. Ve skutečnosti máte na úhradu nákladů zhruba 7 až 14 dní po podpisu smlouvy. Není neobvyklé, že se makléři a kupující dohodnou na zvláštním ujednání, ve kterém nemusí platit svůj podíl z provize makléře, dokud nebude zaplacena kupní cena.
Odchylky od obvyklých poplatků
Prodávající se může s makléřem dohodnout na tzv. Fixní provizi, ve které je provize stanovena na fixní procento. Kromě toho lze použít klauzuli o překročení výnosů nebo klauzuli o překročení příjmů, ve které broker obdrží další provizi, pokud je nemovitost prodána dražší, než se očekávalo.
Jako kupující byste se měli také dozvědět více o provizi makléře. Protože například makléř je oprávněn účtovat makléřskou provizi například ve výši deseti procent z kupní ceny, pokud má nemovitost velmi nízkou tržní hodnotu a jinak by makléř těžko něco vydělal.
Kdy není povoleno účtovat provizi brokera?
Pokud makléř nezaujme neutrální pozici a existuje ekonomická povinnost, nemusí účtovat poplatek za zprostředkování. Kromě toho nemusí být splatný žádný poplatek, pokud je nemovitost dotována z veřejných zdrojů nebo z cenově řízeného obytného prostoru.
Dvojité poplatky za zprostředkování
Ujistěte se, že nemovitost je nabízena pouze jedním makléřem, a vyhněte se tomu, aby prodejce a kupující najali dva různé makléře. V opačném případě může existovat povinnost dvojí provize, pokud nevyjasníte mediační nárok včas.
Žádný nárok na vrácení provize makléře
Pokud zprostředkovatel splnil svůj úkol správně, poskytl správně zprostředkovatelskou službu a provedl nájemní smlouvu, zůstává mu nárok na provizi zachován i v případě, že dojde ke zrušení smlouvy, například pokud dojde ke vzájemnému rozpuštění smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím.