Pokud chcete renovovat památkově chráněnou budovu, musíte dodržovat určité pokyny a získat souhlas úřadů. Zde vysvětlíme, jak můžete při renovaci nejlépe postupovat a jaké máte možnosti.
Renovace památkově chráněné budovy podléhá mnoha zákonným požadavkům, a proto vyžaduje zvláštní plánování. Na rozdíl od všeobecného přesvědčení není proces takového plánování příliš komplikovaný. Pokud jde o zachování starého a památkově chráněného domu, je však často nezbytné poradenství profesionálů.
Chraňte architektonické památky, zachovávejte hodnoty
Nejen kostely, paláce a hrady jsou považovány za památky. V Německu je asi pět procent všech starých budov pod památkovou ochranou až do roku 1978, aby se zabránilo zničení z úmyslnosti a nevědomosti. O údržbu památkově chráněných budov obvykle existuje veřejný zájem, například z uměleckých nebo vědeckých důvodů. Zároveň je však zachování původních hodnot důležitým cílem památkové ochrany.
Staré domy se často během desetiletí nebo staletí měnily takovým způsobem, že původní stav lze jen stěží přesně určit. Kromě toho by bylo obvykle možné obnovit budovu do původního stavu s velkými náklady. Proto platí následující: Každý, kdo renovuje památkově chráněnou nemovitost, nemusí budovu uvést do původního stavu - stávající stav se vztahuje na konstrukční stav budovy, ve které byla zapsána jako kulturní památka do seznamu památkové ochrany.
Je-li dům zařazen do seznamu památek, je pod zvláštní ochranou památkového úřadu a lze jej přestavět nebo rozšířit pouze se souhlasem nižšího orgánu ochrany památek. Památkáři také chtějí být informováni o zjevně „jednoduchých“ údržbářských pracích, pokud se týkají designu budovy nebo historické struktury budovy.
Norbert Hoffmann
„Architektonické památky mají kouzlo,“ říká Norbert Hoffmann, ředitel společnosti LBS Immobilien GmbH Südwest, a zdůrazňuje daňové výhody pro restaurátory památek: „Architektonické památky navíc výrazně snižují vysoké daně z příjmu: pronajímatelé vydělávají devět procent daně z příjmu po dobu osmi let a sedm procent po dobu čtyř let Daňové náklady na restaurování. Dvě procenta jsou navíc připsána na starou látku po dobu 50 let. Vlastníci-obyvatelé odhadují devět procent nákladů na obnovu (náklady na renovaci) po dobu deseti let. Předpokladem výhod je vždy povolení od památkového úřadu. Specializovaný architekt vám poradí od plánování po provedení. “
K projektu obnovy radí památkový úřad
Pokud chcete renovovat památkově chráněnou budovu, mohou pracovníci Dolního památkového úřadu odpovědět na otázky týkající se technologie a designu stavby. I oni jsou opatrní, aby používali historické domy co nejmodernější a nevyžadují obnovení původního stavu. Vzhledem k tomu, že stavební metody a materiály jsou v dnešní době velmi propracované, jsou památkové úřady stále více otevřeny novým konstrukčním řešením, na která se dříve dívalo - například izolačním hrázděným fasádám zevnitř.
Než začnete rekonstruovat svoji starou budovu, měli byste se u krajského státního úřadu pro ochranu památek zeptat, zda je váš dům na seznamu památek a zda je to individuální památka nebo je pod ochranou souboru. V případě jednotlivých památek se ochrana památek dotýká celého domu, v případě souborové ochrany je obvykle nutné zachovat pouze celkový vzhled. Dalším krokem je vypracování koncepce obnovy, kterou pak zkontroluje památkový úřad. Přitom je věnována zvláštní pozornost skutečnosti, že je ušetřena historická struktura budovy a zachována expresivita a vzhled památníku.
U chráněných domů se podává žádost o stavební povolení, pokud jde o modernizaci nechráněných domů. Vlastník památníku je dále povinen kontaktovat památkový úřad sám. Stavební dozor nebo stavební žádost stavební dozorový úřad zpravidla přeposílá automaticky - je však lepší se zeptat.
I drobné změny v budově musí být projednány s odpovědným úřadem. Zatímco energetická opatření pro renovaci se často realizují snadněji, například velkoplošný fotovoltaický systém je obvykle odmítnut.
Dědeček
Dědeček je pojem stavebního zákona a popisuje, že funkční, starší budova, která se stále používá, požívá právní ochrany za předpokladu, že stavba byla v určitém okamžiku kolaudována nebo alespoň by byla schválena podle dřívějších předpisů stavebního zákona. Rozlišuje se mezi pasivním, aktivním a komplexním dědečkem.
- Pasivní dědeček
Pasivní ochrana před dědictvím upravuje využívání majetku a budov - to, co bylo dříve legální, zůstane legální i v budoucnu, i když se změní právní situace a současné užívání již nebude schváleno. Například pokud má být zrekonstruována historická budova se stávajícím obchodem v přízemí, může být přízemí po stavebních pracích také použito jako obchod. To není v rozporu, pokud stávající základny územního plánování (například územní plán) nyní umožňují pouze komerční využití místo bydlení.
- Aktivní dědeček
Majitel budovy se může dovolávat aktivní ochrany stávající budovy, když renovace a modernizace změní budovu - ale plánují se pouze omezené a drobné změny nebo rozšíření, které významně nemění stávající strukturu. Kromě toho musí být zachována identita obnovené nebo vylepšené struktury s originálem.
- Komplexní dědeček
Zastřešující grandfathering platí (na rozdíl od pasivního a aktivního grandfathering) za následujících podmínek pro nové budovy:
- Funkce stávající a nové budovy jsou neoddělitelně spojeny
- nová budova významně nezvětšuje stávající budovu
- stávající budova nemůže být udržována bez souhlasu nové budovy
U starých budov s charakteristickou vnější fasádou je obvykle možná pouze vnitřní izolace.
Získejte souhlas
Předem se zeptejte stavebního úřadu, zda pro plánované stavební práce stačí stavební ohlášení, nebo zda je třeba podat žádost o stavbu.
Každý, kdo bydlí v památníku, podá předběžnou žádost o stavbu na Dolní památkový úřad. Následující práce lze provádět na památkově chráněné budově pouze se souhlasem Památkového úřadu:
- Změny nosné konstrukce, jako jsou otvory
- Zásahy do drenážního zařízení
- Změny v používání
- Rozšíření suterénu nebo podkroví
- Demolice a částečné demolice budovy
- Změna vzhledu, např. Instalace nebo výměna oken, dveří nebo vikýřů
- Přestavování a opravy
- Připojení nebo změna reklamy a písemností
- Přesunout na jiné místo
Náklady na výtah
Po dokončení renovace provede památkový úřad kolaudaci. Pokud bude hodnocení kladné, vydá památkový úřad osvědčení, aby mohl využít možnosti daňových odpisů. Kromě nákupu jsou daňově dotovány také náklady na renovaci a údržbu uvedené nemovitosti. Věnujte však pozornost tomu, zda je uveden celý dům nebo jen jeho část. Pokud je například památkově chráněnou budovou pouze vnější fasáda, nemůže být renovace koupelny odpočitatelná z daní.
Daňové výhody pro památkáře
Pokud s tím úřad souhlasí, lze památkově chráněné domy také energeticky zrekonstruovat. „Energeticky efektivní renovace automaticky neznamená tepelnou izolaci,“ říká architekt Irmtraud Swoboda ze Sdružení soukromých stavitelů (VPB). Koneckonců, fasáda hrázděného domu nebo vily ve Wilhelminian stylu by neměla být pokryta izolačními panely. Majitelé památek mohou ušetřit energii, například instalací efektivnější technologie vytápění. „Pro každou rekonstrukci platí toto: Vždy je nutné dodržovat specifické rysy domu, aby nedocházelo k růstu vlhkosti a plísní,“ říká architekt.
Mnoho starých budov uvedených na seznamu trpí špatnou izolací, a proto spotřebovávají spoustu energie. Památková ochrana však často umožňuje pouze izolaci vnitřních stěn, takže nové vyhlášky o tepelné izolaci pro památkově chráněné domy nemají žádný význam. Tyto staré budovy navíc nepotřebují energetický pas. Jsou osvobozeni od nařízení o úsporách energie (EnEV) nebo zákona o obnovitelném teple (EWärmeG). Majitelé si tak mohou pronajmout nebo prodat svůj majetek bez energetického certifikátu. Je důležité, aby vlastník měl výjimku potvrzenou příslušným orgánem památkové ochrany.
Dotace mohou trochu ulevit peněžence renovátora. Například banka KfW nabízí program „Památník efektivity domu KfW“. O úvěr nebo grant musíte požádat před zahájením opatření. Kromě toho se ve své obci zeptejte na finanční prostředky z rozvoje měst, památkové péče a obnovy vesnic. Programy financování také najdete online v databázi financování Federálního ministerstva hospodářství a technologie.
| Bonus pro pronajímatele |
|
Náklady na renovaci |
|
Pořizovací cena * 40 let každý 2,5 procenta (do roku výstavby 1924), 50 let každý 2 procenta (od roku výstavby 1925) |
| Bonus pro majitele-obyvatele |
|
Náklady na renovaci 90 procent nákladů lze uplatnit pro daňové účely |
* Odečíst lze pouze poměrné pořizovací náklady budovy, nikoli náklady na nemovitost.
(Zdroj: Sdružení soukromých stavitelů)
Architekt Irmgard Swoboda ze Sdružení soukromých stavitelů vysvětluje nejdůležitější pravidla pro renovátory.
„Obnova architektonických památek je složitější a často dražší než běžné obytné budovy. Proto pro majitele, kteří čelí této výzvě, existují zvláštní daňové výhody. Máte povoleno rozsáhle odepisovat ochranná opatření a také práce, díky nimž je uvedený dům na prvním místě obyvatelný.
Architekt Irmtraud Swoboda ze Sdružení soukromých stavitelů.
Ti, kteří sami žijí v jejich památníku, mohou odepsat 90 procent nákladů na renovaci, rozložených na deset let devíti procenty ročně. Žijete v kondominiu v činžovním domě s památkově chráněnou budovou? V případě opravy fasády nebo střechy můžete svůj podíl uplatnit pro daňové účely. Každý, kdo si koupí plně zrekonstruovanou budovu na klíč, nebude mít prospěch z daňových výhod - ani jako vlastník, ani jako pronajímatel.
Kdokoli, kdo si pronajme svůj památník, může odepsat 100 procent renovačních prací během dvanácti let - osm let s devíti procenty a čtyři další roky se sedmi procenty. Můžete také odečíst pořizovací náklady na starou budovu.
Předpokladem pro daňový bonus je, aby všechny renovační a přestavbové práce byly koordinovány a schváleny odpovědným orgánem památkové ochrany před zahájením výstavby. Pouze s vaším souhlasem později obdržíte osvědčení pro finanční úřad, abyste si mohli nárokovat náklady. Každý, kdo renovuje nebo konvertuje bez povolení, musí očekávat následky, například pokutu. “
Památky nemusí mít vždy tak působivou fasádu. Lze vypsat i nenápadné budovy. Zeptejte se - před zahájením renovace.
Rozhovor: svědci historie
Památky - jsou svědky historie, nesou minulost v přítomnosti i budoucnosti. Jako obytné budovy nabízejí památky zvláštní kvalitu života, společný byt s historií vytváří atmosféru, kterou v nových budovách nenajdete. Současně však život v památníku znamená také to, aby si majitel uvědomil zvláštní odpovědnost: užívání pomníku podléhá omezením, oprava podmínkám. Profesor Dr. Egon Johannes Greipl, generální kurátor Bavorského státního úřadu pro památkovou péči, hovořil na Your-Best-Home.net o památkách a jejich výzvách.
Your-Best-Home.net: Pokud chci opravit svůj dům jako vlastník památky: Musím se opravdu obejít bez moderního pohodlí?
Prof. Greipl: Žádný památník nevyžaduje, aby obyvatelé památníku museli zmrazovat nebo vařit na otevřeném ohni! Žádný památkář nepožaduje, aby bylo obnoveno nebo přestavěno něco, co tam už není! Nikdo by neměl žít v muzeu! Ale: Co tam stále je, je funkční a je to svědectví o historii, musí být zachováno.
Ochrana památky neznamená absolutní zákaz změn! Naopak: Naše práce zahrnuje pečlivé doprovázení citlivých změn budov s historií. Bavorský státní úřad pro ochranu památek také finančně podporuje tato opravná opatření: podporuje výdaje na záchranu a využívání památek. Vydáváme daňové certifikáty, které zahrnují například náklady na novou budovu a provozní technologii. Naším cílem je citlivá změna a modernizace: Vezměte si okna v domě, který je uveden jako příklad: Okna by měla být ze správného materiálu a tvaru. Dřevěná okna nemusí být nutně nahrazována plastovými okny. Mohou být opraveny stejně snadno.Nedávno jsme to udělali na 300 let starých oknech. Tato okna vyrobil velký tesař v 18. století! Po opravě opět skvěle fungují - také energicky!
Proč oprava pomníku podléhá podmínkám? Jsou tyto specifikace nutné?
Profesor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Civilizovaná společnost se vyznačuje tím, že si dává pravidla a dodržuje je: Například když je červená, neprojde semaforem! Taková pravidla existují ve všech oblastech našeho života. Památky jsou zase hodnotami, jsou kulturními statky. V nich uchováváme svědky naší historie! Abychom takové hodnoty optimálně uchovali, potřebujeme určitá „pravidla civilizace“, potřebujeme pravidla pro profesionální zacházení s historickým dědictvím. Taková pravidla můžete nazvat „požadavky“. Skutečnost, že dnes můžeme Bavorsko nazvat kulturním státem, je výsledkem dlouhého vývoje. Minulá století díky jejich kontinuitě, otřesům a novým začátkům učinila z Bavorska to, čím je dnes. O tom vyprávějí památky. Když památky zmizí, naše viditelná historie zmizí.Památky jsou a zůstávají vzpomínkami, které jsou hmatatelné a srozumitelné pro každého.
Pokud jde o náklady: každá nová budova stojí peníze, často více, než si myslíte. Vzpomeňte si na letiště v Berlíně a Elbphilharmonie v Hamburku. A každá nová budova potřebuje péči. Budovy univerzity v Řezně jsou staré pouhých 50 let = "" a nyní vyžadují opravu 700 milionů eur! Samozřejmě to také stojí peníze na zachování památkově chráněných budov a tím i naší historie. Jde to bez řečí! V jednotlivých případech stojí re-postavení 300 let starého domu více peněz než rekonstrukce 40 let staré budovy. No a co? Ve výsledku je také několik kvalitativních rozdílů: historie, autenticita, individualita, solidnost, kvalita a atmosféra!
Nakolik památková ochrana omezuje vlastníky při opravě jejich pomníku?
Prof. Greipl: Obavy z památkové ochrany omezují majitele natolik, jako obavy z požární ochrany, přístupnosti, imisní kontroly, sousedského práva atd. Nejde o omezení, ale o dodržování určitých, velmi smysluplných pravidel. Především však jde o chytrá, individuální, na míru šitá a konstrukčně spolehlivá řešení, která umožňují pohodlné bydlení bez odhalení historické hodnoty domu.
Dokázali byste si také představit bydlení v nové budově?
Greipl: Ne, to si nedokážu představit. To není co říci proti dobrým novým budovám - ano, jsou! Ale: Nikdy se nechci obejít bez bydlení uprostřed města a zvláštní atmosféry a zvláštní kvality života, kterou památkový dům nabízí. Téměř celý život žiji v památkách. Ve společném bytě s příběhem: To je ono!
