Pronájem bytů vám může ušetřit docela dost daní. Od daně lze zpravidla odečíst všechny náklady na nákup nebo novou stavbu, údržbu nebo opravy pronajatého majetku. Vysvětlíme vám, čemu daňový úřad věnuje pozornost a pomocí jakých možností úspory daní můžete zajistit všechny výhody.
Ti, kdo kupují a pronajímají obytné nemovitosti, musí platit daň z měsíčního příjmu z pronájmu, ale stát se může podílet na výdajích, a tak ušetřit daně. Pro mnohé je daňové přiznání fuška, protože daňové zákony v Německu nejsou nijak zvlášť transparentní. Proto byste jako vlastník nemovitosti měli důkladně zjistit, jaké možnosti lze použít k úspoře daní.
Daňové přiznání: příjem z pronájmu a leasingu
Abyste si mohli od daně odečíst výdaje za své rezidenční nemovitosti, musíte v daňovém přiznání vyplnit přílohu „Příjmy z pronájmu a leasingu“. Aby bylo možné zohlednit všechny náklady v daňovém přiznání, je také velmi důležité, aby byly všechny výdaje doloženy fakturou nebo účtenkou. Proto byste měli pečlivě shromažďovat a uchovávat všechna potvrzení.
Tyto náklady můžete odečíst a ušetřit daně
Z daně lze zpravidla odečíst všechny náklady na nákup nebo novou výstavbu, údržbu nebo opravy pronajatých bytů.
1. Pořizovací a výrobní náklady
Všechny náklady vzniklé při pořízení nebo výstavbě vašeho nájemního majetku (s výjimkou pořizovacích nákladů na nemovitost) se odepisují po dobu 50 let - ročně dvěma procenty nákladů na budovu (výstavba před rokem 1925: 2,5 procenta po dobu 40 let).
2. Náklady na modernizaci
Náklady na modernizaci požadujete okamžitě a v plné výši pro daňové účely. Případně můžete náklady rozložit až na pět stejných ročních splátek a odečíst je. Investovali jste do opravy během prvních tří let po koupi více než 15 procent (bez DPH) z kupní ceny budovy? Poté musí být náklady odepsány společně s náklady na budovu nad 50 let. Každý, kdo obnoví alespoň tři ze čtyř hlavních oblastí (jsou to elektrické, topné a sanitární systémy a okna), musí také dlouhodobě odepisovat.
Náklady na modernizaci můžete okamžitě odečíst od daně nebo je rozdělit až na pět ročních splátek.
3. Provozní náklady při pronájmu bytu
Měsíční provozní náklady obvykle nese nájemce, pokud to bylo výslovně dohodnuto v nájemní smlouvě. Je třeba písemně uvést, že zálohy je třeba uhradit na provozní náklady a že tyto zálohy lze odpovídajícím způsobem také zvýšit v případě zvýšení nákladů. Proto jako pronajímatel musíte toto uvést jako příjem ve svém daňovém přiznání, ale pak si jej můžete odečíst jako výdaje související s příjmem.
S těmito náklady na metr čtvereční musíte počítat každý měsíc:
| Daň z nemovitosti | 0,19 eur |
| Voda (včetně kanalizace) | 0,39 eur |
| ohřívač | 0,90 eur |
| Ohřev vody | 0,28 eur |
| Výtah | 0,11 eura |
| Čištění ulic | 0,05 eur |
| Likvidace odpadků | 0,19 eur |
| Úklid budov | 0,14 eur |
| Údržba zahrady | 0,14 eur |
| Aktuální obecně) | 0,05 eur |
| Čištění komína | 0,04 eura |
| pojištění | 0,13 eur |
| správce objektu | 0,19 eur |
| Kabel nebo anténa | 0,11 eura |
| Ostatní | 0,05 eur |
4. Odečtěte náklady na podnikání od daně
Okamžitě požadujete výdaje na reklamu. Patří sem úroky z úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů, domovní peníze a daň z nemovitosti, pojistné, náklady na údržbu a opravy. Přidáváte také platby odškodnění nájemcům za předčasnou evakuaci, náklady pro správce a za reklamy na vyhledávání nájemců.
5. Pronajměte byt s nábytkem
Pronajímáte byt s veškerým inventářem, jako je nábytek a kuchyň? Poté můžete také požadovat náklady na nákup vybavení a věcí a ušetřit daně.
Upozornění: Nábytek, jehož čistá hodnota nepřesahuje 410 eur, lze v daňovém přiznání uvést i v roce nákupu. Pokud pořizovací náklady překročí tuto hodnotu, musí být položky odepisovány po dobu několika let.
Pokud si pronajmete zařízený byt, můžete si od daně také odečíst náklady na nákup vybavení.
6. Cestovní výdaje při pronájmu bytu
Odpočítáte výlety do svého pronajatého majetku jako cestovní výdaje ve výši třiceti centů za ujetý kilometr a veškeré náklady na ubytování.
7. Ušetřete daně z kancelářských výdajů
Pokud jako pronajímatel prodáváte, pronajímáte a spravujete byt zcela samostatně, můžete náklady na telefon nebo psací potřeby požadovat jako náklady na kancelář.
8. Výdaje daňových poradců a právníků
Daňově uznatelné náklady daňového poradce nebo právníka v souvislosti s pronájmem bytu.
9. Ušetřete daně z prázdných bytů
Pokud je nemovitost prázdná, budete i nadále žádat o výdaje spojené s příjmem. V případě delšího volného místa však daňové úřady zkontrolují, zda si opravdu chcete pronajmout. Abyste si zajistili daňové zvýhodnění, prokažte svůj záměr pronájmu - inzeráty nebo najmutím makléře. Pokud nemovitost nelze pronajmout kvůli jejímu stavu, musíte byt převést, abyste prokázali záměr generovat příjem (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Pronajměte si rekreační dům
Pokud jste vlastníkem rekreačního domu v Německu, který je výhradně pronajatý, můžete o to požádat také pro daňové účely. Odečtete celé reklamní náklady, pokud je prázdninový byt obsazen alespoň na 75 procent obvyklých dnů pronájmu.
Místní turistické sdružení ví, kolik týdnů nebo měsíců je v roce běžných. Nemovitost je prázdná 25 procent nebo více? Poté musíte prokázat svůj záměr generovat příjem prostřednictvím prognózy přebytku. Nebo můžete uvést dobré důvody pro krátkou dobu pronájmu, například rozsáhlé renovační práce.