Zákon o nájmu upravuje práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů - ty však často nejsou uplatňovány nebo ke sporu dochází z jiných důvodů. Vyúčtování provozních nákladů, nájem, splatné opravy, vadné topení, kola na chodbě - co je povoleno a co ne? Jak nejlépe jednat ve sporu? Poradíme.
Mezi pronajímateli a nájemci existuje celá řada sporů: sahá od fakturace za služby a znečištění hlukem od sousedů po vady bydlení, žádosti o zvýšení nájemného nebo modernizaci. Shrnuli jsme pro vás nejčastější příčiny sporů. Tímto způsobem můžete na první pohled vidět, co říká právní pozadí vašeho případu, a v dalším kroku se můžete rozhodnout, zda má spor smysl, nebo je třeba hledat kompromis.
Co říká zákon o nájmu na nejčastější příčiny sporů?
Fakturace za služby
- Byt a komerční prostor
Podle Spolkového soudního dvora (BGH) nejsou pronajímatelé povinni účtovat provozní náklady na byty a komerční prostory samostatně, pokud není nájemce výrazně znevýhodněn. Nájemce může vidět fakturační dokumenty v prostorách pronajímatele. Pronajímatel musí pořizovat kopie, pouze pokud je to pro něj nepřiměřené z důvodu vzdálenosti (BGH VII ZR 78/05). Tip: Zde se dozvíte o nejčastějších chybách při fakturaci za služby. - Volné místo a náklady
Pokud jsou byty prázdné, musí pronajímatel převzít vedlejší náklady na tyto byty, pokud přiděluje provozní náklady podle poměru plochy nájemního bytu k celkové obytné ploše (BGH VIII ZR 159/05). Nájemníci mohou odmítnout změnu smlouvy, pokud je krátkodobě neobsazeno jen několik bytů. - Povolené přidělení
Podle BGH musí nájemci bytů v přízemí také přispět na provozní náklady na výtah. Nerozdělitelné rozdělení provozních nákladů, například na služby správce, úklid společných prostor, osvětlení, údržbu zahrady nebo výtahy, je neproveditelné (BGH VIII ZR 103/06). Pronajímatel může sdílet nové provozní náklady - například na nově uzavřené pojištění odpovědnosti - s nájemcem, pokud si to vyhrazil v nájemní smlouvě (BGH VIII ZR 80/06).
Kosmetické opravy
Poté, co BGH již v roce 2004 prohlásila ustanovení v nájemních smlouvách za neplatná, podle nichž musí nájemci renovovat „nejpozději“ nebo „v každém případě“ po určitých termínech, zašla v dubnu 2006 o krok dále: Podle toho musí nájemní smlouva jasně uvádět, že termíny jsou flexibilní. Pokud zde není žádný dodatek jako „zpravidla“ nebo „obecně“, je doložka neúčinná (BGH VIII ZR 178/05).
- Kompenzační klauzule
Pokud jsou v nájemní smlouvě klauzule o kompenzaci, může pronajímatel, pokud ještě neuplynuly doby renovace, požadovat procento nákladů na renovaci po dobu opotřebení od poslední kosmetické opravy. Doložky o narovnání však nesmí vycházet z přísných lhůt. Jinak nájemce nevhodně znevýhodňují, protože nezohledňují stav bytu (BGH VIII ZR 52/06).
Obytný prostor
Víte, jak správně změřit svůj životní prostor? To vám může ušetřit peníze, protože: Pokud je obytný prostor o více než 10 procent nižší, než je uvedeno v nájemní smlouvě, existuje závada, která vás opravňuje ke snížení nájemného (BGH VIII ZR 205/03 a 347/04).
Kdy hledat právní radu
Obě strany by se měly informovat o svých právech a povinnostech, například v těchto dalších článcích:
Zákon o nájmu: vaše práva a povinnosti jako nájemce a pronajímatel
Vlastnické společenství: práva a povinnosti vlastníků nemovitostí
Ukončení pro osobní použití: vaše práva a povinnosti
Zvláštní užívací právo: příklady, práva a povinnosti
Mezi sousedy: Tato práva a povinnosti se počítají v létě
Poté by měl následovat rozumný rozhovor. Pokud dojde ke konfliktu se sousedy, měli byste o tom také informovat pronajímatele. Pokud jsou v bytě nedostatky, měli byste o tom co nejdříve informovat pronajímatele a požádat ho o jejich odstranění. V případě zvýšení nájemného můžete zkontrolovat místní index nájemného na obecním úřadu bydlení nebo v některé ze zájmových skupin.
Zákon o nájmu: příklad konfliktního scénáře „zvýšení nájemného“
Pronajímatel žádá svého nájemce o zvýšení nájemného ze 6 na 7 eur za metr čtvereční. U bytu o rozloze 100 metrů čtverečních to znamená o 100 eur více nájemného měsíčně. Nájemce odmítá zvýšení nájemného. Index místního nájemného poskytuje pro srovnatelně velký byt 6 eur v dolní části a 7 eur v horní části. Níže uvedená tabulka (zdroj: Deutscher Mieterbund Berlin) ukazuje možné kroky na cestě k dohodě.
|
opatření |
náklady |
|
|
1. krok |
Osobní rozhovor mezi pronajímatelem |
- Žádné náklady - |
|
2. krok |
Zapojení mediátora (prostřednictvím sdružení nájemců |
Lze svobodně dohodnout, např.50 eur |
|
3. krok |
1. instance: okresní soud |
Při sporné hodnotě |
|
4. krok |
2. instance: odvolání k krajskému soudu |
Kolem 820 eur pro |
Tip : Než se rozhodnete obrátit se na soud: Okresní soud často navrhne smír. To znamená, že náklady pokryjete přiměřeně. Pokud jde o výsledek, můžete to mít levnější u mediátora. Pokud osobní rozhovor selže, navrhněte mediaci.
Po věcné konzultaci obě strany diskutují o tom, jak vypadá další krok. Existují však případy, kdy není možný žádný kompromis nebo jedna strana jej odmítne přijmout. Pokud se fronty ztvrdnou, dojde ke sporu u soudu.