Změna zaměstnání, nový partner nebo přírůstek do rodiny - existuje mnoho důvodů, proč starý byt již neslouží svému účelu a proč chcete ukončit nájem. Zde zjistíte, kterým výpovědním lhůtám musíte vyhovět a kdy může pronajímatel nájem ukončit.
Nejdůležitější věci na první pohled
Jak ukončím nájemní smlouvu?
Pokud jste jako nájemce podepsali smlouvu o pronájmu na dobu neurčitou, máte zákonnou výpovědní lhůtu tři měsíce. To znamená, že písemné oznámení o ukončení musí být pronajímateli doručeno nejpozději třetí pracovní den v měsíci.
Jak se dostanu z nájmu v případě rozchodu?
V případě oddělení bude nájem nadále existovat. To znamená, že i když se jeden z partnerů odstěhuje, jste stále smluvním partnerem se všemi právy a povinnostmi. Nejlepší je vyjednat s pronajímatelem smlouvu o ukončení smlouvy, aby se stěhující partner mohl od nájemní smlouvy odstoupit.
Kdy musím zrušit?
Máte-li výpovědní lhůtu tři měsíce, musíte oznámení o zrušení pronajímateli podat nejpozději třetí pracovní den v měsíci. Například pokud nájemce skončí 3. června, nájem končí 31. srpna.
Ukončení nájemní smlouvy: takto to funguje
Ukončení nájemní smlouvy je platné, pouze pokud bylo písemně sepsáno a vytištěno na papíře. Slovní ukončení, e-maily, faxy nebo jiné textové zprávy nejsou povoleny.
Pošlete zrušení doporučeně
Pro jistotu byste vždy měli zaslat pronajímateli dopis o ukončení doporučenou poštou. Máte následující možnosti:
- Doporučená pošta: Poštovní doručovatel potvrzuje, že dopis vložil do poštovní schránky pronajímatele.
- Doporučené doručení: Storno bude osobně předáno poštou pronajímateli. Může to také předat pouze proti podpisu.
- Doporučená pošta s potvrzením o přijetí: Zrušení bude také osobně předáno poštovním doručovatelem. Jako nájemce obdržíte také potvrzení, že dopis dorazil.
Dobré vědět: Oznámení o ukončení můžete samozřejmě přinést pronajímateli také sami. Nejlepší je mít u sebe svědka, který může potvrdit, že ukončení skutečně přistálo ve správné poštovní schránce. Jinak zde také obdržíte potvrzení od pronajímatele.
Pokud je zrušení zasláno doporučeně, pošťák doručí dopis osobně.
To musí být v dopisu o ukončení
Proč rezignujete, nemusí být uvedeno v rezignačním dopise. Postačuje, pokud v případě sdíleného bytu vyjádříte svůj úmysl písemně ukončit a samozřejmě jej podepsat nebo získat požadované podpisy od jiných hlavních nájemců. Ve svém dopise byste přesto měli uvést následující informace:
- adresa nájemního bytu
- čas, kdy má být nájemní byt ukončen
- žádost o potvrzení ukončení ze strany pronajímatele
- touha po datu předání
Obecné výpovědní lhůty pro nájemce
Nájemníci a pronajímatelé zpravidla uzavírají nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Smluvní vztah pak končí běžným nebo mimořádným ukončením jednou ze stran. Na nájemce se vztahuje obecná výpovědní lhůta tří měsíců. Výpověď musí být pronajímateli doručena nejpozději třetí pracovní den v měsíci, jinak se tento měsíc do výpovědní doby nezapočítává. Například pokud pronajímatel obdrží výpovědní list 4. srpna, nájem končí až 30. listopadu. Přestože ve smlouvě o nájmu mohou být sjednány kratší doby ve prospěch nájemce, delší výpovědní lhůty jsou neúčinné.
Zkontrolujte svou nájemní smlouvu a zjistěte, jak dlouhá je dohodnutá výpovědní doba.
Existují tyto výjimky
1. Zřeknutí se výpovědi
Nájemci a pronajímatelé mají možnost přidat do nájemní smlouvy doložku o výpovědi na dobu až čtyř let. To znamená, že ani nájemci, ani pronajímatelé nesmí během tohoto období podávat výpovědi. Čtyři roky začínají, jakmile obě strany podepsaly smlouvu.
Dobré vědět: Zřeknutí se práva na ukončení je platné pouze po dobu čtyř let, vše, co přesahuje toto, není legálně povoleno. Kromě toho musí být doložka formulována takovým způsobem, abyste jako nájemce mohli na konci čtyř let zrušit smlouvu a odstěhovat se, aniž byste museli čekat tři měsíce.
2. Odstupňovaná nájemní smlouva s prominutím ukončení
Nájemci a pronajímatelé mohou odstupňovanou nájemní smlouvu kdykoli ukončit, pokud v nájemní smlouvě není uvedeno, že ukončení je na určité časové období vyloučeno. Podle rozhodnutí Spolkového soudního dvora je rovněž přípustná jednostranná výjimka ze strany nájemce.
3. Individuální dohoda
Nájemci a pronajímatelé se mohou dohodnout i na další období. Nájemce v tom nesmí být znevýhodněn. To znamená, že výpovědní doba může být pouze kratší, ne však delší než tři měsíce.
Díky novým nájemcům dříveV rámci nájmu mají nájemce a pronajímatel také možnost souhlasit s tím, že lze přijmout dřívější konec |
Výpovědní lhůty pro pronajímatele
Podle zákona o nájmu se na pronajímatele vztahují odstupňované výpovědní doby v závislosti na tom, jak starý je pronájem. Pokud je v nájemní smlouvě dohodnuta jiná delší výpovědní doba, musí ji pronajímatel dodržet.
- Výpůjční doba až 5 let: výpovědní lhůta 3 měsíce
- Výpůjční doba až 8 let: výpovědní doba 6 měsíců
- Doba pronájmu delší než 8 let: výpovědní lhůta 9 měsíců
- Doba pronájmu delší než 10 let: výpovědní lhůta 12 měsíců. Platí však pouze pro nájemní smlouvy, které začaly před 1. zářím 2001 a ve kterých byla dohodnuta dvanáctiměsíční výpovědní lhůta.
Jediná výjimka: pronajímatel žije s nájemcem pod jednou střechou, například v babičkém bytě v rodinném domě. Poté může smlouvu ukončit, aniž by k tomu měl právní důvod. V dopise o ukončení se však musí dovolávat svého zvláštního práva. V takových případech se výpovědní doba prodlužuje o tři měsíce až šest měsíců. Pokud pronajímatel nemovitost prodá, nájem převezme nový majitel. Ve stávajícím nájmu se nic nezmění. Pokud je nájemní byt přeměněn na byt, na vlastníka se vztahují storno lhůty specifické pro danou zemi. Jsou to nejméně tři roky, ale v některých oblastech s nedostatkem bydlení dokonce 10 let.
Pokud chce pronajímatel užívat byt pro vlastní potřebu, musí v oznámení o výpovědi uvést podrobné důvody.
Ukončení bytu z důvodu osobního použití
Pronajímatelé potřebují oprávněný zájem na ukončení nájmu. Nejběžnější důvod: osobní použití, protože pronajímatel potřebuje byt pro sebe, rodinu nebo příbuzné. Členy rodiny jsou děti, vnoučata, manželé, sourozenci, rodiče a prarodiče. Neteř je jednou z nich (BGH, VIII ZR 159/09). Naproti tomu, pokud to švagr potřebuje sám, musí být prokázán obzvláště blízký kontakt (BGH, VIII ZR 247/08). Pronajímatelé potřebují srozumitelné důvody pro své vlastní potřeby, které musí podrobně vysvětlit v oznámení o ukončení. To zahrnuje dřívější životní podmínky a výhody ukončeného bytu. Pokud mají jiný prázdný byt, možná se tam budou muset nastěhovat nebo ho nabídnout nájemci. V případě „daleko nadměrných požadavků na bydlení“ ukončení selže. To platí také,pokud pronajímatel byt znovu potřebuje bezprostředně po uzavření smlouvy nebo pokud zrušený byt nemůže vyhovět požadavkům pronajímatele na užívání. Každý, kdo pouze předstírá své vlastní potřeby, například za účelem dražšího pronájmu bytu, může být vystaven trestnímu stíhání a odpovědnosti za škodu - i když nájemce a pronajímatel původně dosáhli smírné dohody (BGH, VIII ZR 231/07). Nájemce však musí později prokázat, že osobní použití bylo zfalšováno.VIII ZR 231/07). Nájemce však musí později prokázat, že osobní použití bylo zfalšováno.VIII ZR 231/07). Nájemce však musí později prokázat, že osobní použití bylo zfalšováno.
Zvláštní případ: ukončení bytu bez předchozího upozornění
Jako nájemce máte možnost zrušit bez předchozího upozornění v následujících případech:
Byt nelze užívat, jak bylo dohodnuto ve smlouvě
Pokud je byt například neobyvatelný kvůli povodním nebo škodám způsobeným požárem, můžete vy jako nájemce vypovědět nájemní smlouvu bez předchozího upozornění. Ale i když byt nebyl předán včas (BGB; § 543 odst. 1), můžete toto právo využít.
Byt ohrožuje vaše zdraví
Pokud například ve svém bytě objevíte plísně nebo jsou zabudovány jiné toxické stavební materiály, musíte si to nejprve nechat ověřit odborníkem, například testem na plísně, a náklady musíte nést také sami. Je-li podezření potvrzeno, musíte pronajímateli nejprve dát přiměřenou lhůtu k odstranění vad. Pokud to není možné nebo pronajímatel odmítne, můžete zrušit bez předchozího upozornění.
Pronajímatel porušuje smlouvu
Pronajímatel má mnoho práv, ale neoprávněný vstup do bytu nebo podvod v účtu za služby nejsou zahrnuty. Můžete také zrušit v případě slovních urážek nebo útoků. Pamatujte však, že na svlékání máte obvykle jen asi dva týdny. Nejlepší je tedy hledat nový byt, než se vzdáte.
Nadcházející modernizace
Pokud pronajímatel ohlásí modernizaci v březnu, může nájemce zrušit do 30. dubna. Nájem končí 31. května.
Pokud je plánována modernizace, je obvykle kratší výpovědní lhůta.
Zvýšení nájemného na místní srovnávací nájemné
Pokud nájemce zvýší nájemné do 1. dubna v lednu, může odstoupit nejpozději do 31. března. Nájem končí 31. května. V tomto případě nájemce neplatí vyšší nájem.
Zvýšení nájemného po modernizaci
Pokud se nájemné má zvýšit do 1. dubna, může nájemce zrušit na konci března. Nájem končí 31. května, nájemné se do té doby nemění.
Ukončení bez předchozího upozornění pronajímatelem
Pronajímatel může nájem ukončit bez předchozího upozornění, pokud je nájemce v prodlení s platbami nájemného. Buď nájemce nemusí platit částečnou částku ve výši více než jednoho měsíce nájemného za dva po sobě jdoucí měsíce, nebo prodlení trvá několik měsíců a dosahuje výše nejméně dvou měsíčních nájemných. Pokud nájemce zaplatí nedoplatky na nájemném do dvou měsíců po podání oznámení o vystěhování, je ukončení bez oznámení neplatné. Pokud pronajímatel současně podal výpověď, může tato výpověď zůstat účinná. Podle Federálního soudního dvora si nájemci mohou v takových případech ponechat svůj byt pouze v případě, že výpověď byla protiprávní, například proto, že nájemce nikdy nebyl vinen (VIII ZR 321/14).
Zvláštní případ: ukončení smlouvy o podnájmu
Pokud jste uzavřeli podnájemní smlouvu a chcete ji ukončit, rozlišuje se mezi následujícími případy:
- Nezařízený pokoj
Na nezařízený pokoj se vztahuje běžná tříměsíční výpovědní lhůta. Ale buď opatrný! Hlavní nájemce může pokoj ukončit i bez udání důvodu, pokud v bytě žije sám.
- Zařízený pokoj
Pokud je pokoj zařízený a hlavní nájemce v bytě bydlí sám, můžete ho zrušit také v polovině nebo na konci měsíce.
Zvláštní případ: ukončit nájemní smlouvu ve sdíleném bytě
V závislosti na tom, zda jste podepsali smlouvu jako hlavní nájemce nebo jako podnájemce, musíte jednat jinak:
Zrušit jako hlavní nájemce
Pokud jste hlavním nájemcem, musíte v případě ukončení informovat pronajímatele i své podnájemce. Svého podnájemce můžete podat prostřednictvím zvláštního výpovědního práva, které vyplývá ze skutečnosti, že v tomto bytě žije také hlavní nájemce. Výsledkem je výpovědní lhůta tří měsíců. Hlavní nájemce musí podnájemci podat výpověď nejméně o tři měsíce dříve než jeho vlastní pronajímatel.
Nebo pokud jako hlavní nájemce pronajmete zařízený pokoj v podnájmu, můžete svého podnájemce zrušit nejpozději do 15. dne v měsíci do konce téhož měsíce.
Zrušit jako jeden z několika hlavních nájemců
Pokud jste součástí sdíleného bytu jako hlavní nájemce, musí všichni spolubydlící a pronajímatel souhlasit s ukončením nájmu. Důvodem je to, že všichni spolubydlící při podpisu smlouvy společně založili občanskoprávní partnerství. Jinými slovy, nájemce nemůže jen tak odejít, pokud s tím ostatní nesouhlasí. Kromě toho musí pronajímatel také souhlasit. To může být problematické, pokud se obává, že v budoucnu již nebudou hrazeny celé náklady na pronájem. I když se stejně odstěhujete, můžete nést společnou a nerozdílnou odpovědnost.
Sdílený byt musí při ukončení nájemní smlouvy dodržovat několik zvláštních předpisů.
Zrušit jako sdílený byt
Jako sdílený byt musí každý podepsat výpověď společně.
Ukončit individuální smlouvu
V některých sdílených bytech má každý nájemce vlastní smlouvu s pronajímatelem. V těchto případech nepotřebujete souhlas svých spolubydlících, ale běžnou výpověď s obvyklou tříměsíční výpovědní lhůtou. Pronajímatel musí za zrušené příspěvky na pronájem zaplatit včas nebo včas najít nového nájemce.
Co dělat, pokud pronajímatel ignoruje ukončení?
Občas se stane, že pronajímatel na ukončení nereaguje, například nepřijme doporučený dopis s potvrzením o přijetí a to skončí zpět na poště. V těchto případech je nejlepší uchovat potvrzení, že nájemce doporučenou poštu ignoroval, a poté odeslat jednoduchou doporučenou poštu. Lhůta poté běží od odmítnutí přijetí.
Co dělat, když se nájemce neodstěhuje?
Pokud se nájemce po uplynutí výpovědní doby neodstěhuje, musí pronajímatel do dvou týdnů jasně uvést, že s pokračováním nájemného nesouhlasí - jinak se výpověď stane neúčinnou. Pokud tento právní důsledek již není v nájemní smlouvě vyloučen. Například, aby se nájemce dostal z bytu, nesmí pronajímatel jednoduše změnit zámek dveří. Pokud má uznaný důvod pro ukončení, žaluje u soudu za vystěhování. Soud zkoumá důvody zániku pronajímatele a protiprávní práva nájemce. Protože i při oprávněném ukončení pronajímatele může nájemce zůstat tak dlouho, dokud se může dovolávat zvláštních těžkostí, které převažují nad zájmem pronajímatele o ukončení. Mohou to být:
- vysoký věk
- postižení
- křehkost
- fyzická nebo duševní slabost
- dlouhá doba pronájmu a kořeny v rezidenční oblasti
- těhotenství
- děti
- Problémy při změně školy nebo školky
- s nízkými příjmy
- nadcházející zkouška
- najít žádný náhradní byt
Co můžete udělat, abyste vznesli námitku proti ukončení ze strany pronajímatele?
Často existuje několik důvodů strádání současně. To zvyšuje šance na úspěch námitky nájemného proti ukončení. Nájemce musí písemně prohlásit námitku proti ukončení a podepsat dopis sám. Pronajímatel musí mít žádost ve svých rukou nejpozději dva měsíce před koncem výpovědní doby. Dvouměsíční lhůta však platí pouze v případě, že pronajímatel v oznámení o ukončení uvedl možnost námitky, její lhůtu a formu. Jinak může nájemce vznést námitku proti ukončení později - a to až do prvního soudního data soudního sporu o vystěhování. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou, musí rozhodnout soud. Zvažuje, zda potíže nájemce převažují nad zájmy pronajímatele ukončit. Pokud ano,soud nařizuje na dobu neurčitou nebo omezené pokračování nájmu.
