Co je povoleno kdy a jaké druhy nájemních smluv existují? Ať už jako nájemce nebo pronajímatel: Je třeba vzít v úvahu několik věcí, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením. Které výpovědní lhůty, důvody ukončení a výjimky platí ve vašem případě? Objasňujeme to v seznamu běžných typů nájemních smluv.
Otevřený leasing
Otevřený leasing je nejběžnější formou leasingu. U smlouvy na dobu neurčitou trvá smlouva na dobu neurčitou (§ 542 odst. 1 BGB). Každá smluvní strana může nájem ukončit v souladu se zákonnými ustanoveními. Nájemce může dát výpověď tři měsíce bez udání důvodu. Pokud chce pronajímatel vypovědět, potřebuje právně uznaný důvod pro vypovězení, například pro osobní použití. Jeho výpovědní doba vychází z doby pobytu nájemce a pohybuje se mezi třemi a devíti měsíci (tři měsíce až pět let, šest měsíců po pěti letech, devět měsíců po osmi letech).
Dočasný pronájem
Půjčka na dobu určitou určuje konec nájmu od začátku. Pronajímatel a nájemce se nemohou stornovat před koncem doby pronájmu. Výjimkou je ukončení bez předchozího upozornění.
Pronajímatel může omezit dobu pronájmu v tzv. Kvalifikovaném časovém pronájmu, pouze pokud může uvést oprávněný důvod. Příklad: Potřebuje byt sám nebo plánuje rozsáhlou rekonstrukci nebo demolici (část 575 BGB). Pokud smlouva skončí, musí se nájemce odstěhovat, pouze pokud ve skutečnosti stále existuje původní důvod pro dobu určitou.
Pronajímatel a nájemce musí vždy písemně souhlasit s kvalifikovanými nájemními smlouvami na dobu určitou s uvedením důvodu omezení - jinak se nájemní smlouva považuje za smlouvu na dobu neurčitou.
Zvláštní formou smlouvy o dočasném pronájmu je právo na život po celý život. Nájem je „omezen“ na dobu životnosti.
Starý nájem na dobu určitou
Do 31. srpna 2001 mohli pronajímatelé a nájemci také uzavírat jednoduché nájemní smlouvy na dobu určitou bez časového omezení. Platí pro ně následující: Pokud nájemce požádá o pokračování nájemního vztahu dva měsíce před skončením smlouvy, může v bytě zůstat na dobu neurčitou - pokud pronajímatel nemá důvod pro ukončení, např. Pro osobní použití. Stará nájemní smlouva na dobu určitou se vztahuje na nájemní smlouvy uzavřené před 1. zářím 2001. Dnes se na tom pronajímatelé a nájemci již nemohou dohodnout.
podnájemní smlouva
Pokud nájemce uzavře s nájemcem nájemní smlouvu, existuje podnájemní smlouva (§§ 540, 535 BGB). Často se také mluví o nájmu druhé úrovně.
Odstupňovaný pronájem
S odstupňovaným leasingem pronajímatel určuje nejen počáteční nájemné, ale také budoucí zvýšení nájemného. Mezi dvěma odstupňovanými nájmy musí být alespoň jeden rok. Ve smlouvě musí být výslovně uvedeno roční zvýšení nájemného nebo příslušná částka v eurech. Pokud se v leasingu uvádí, že se nájemné zvyšuje ročně o pět procent, je dohoda neúčinná. Pokud se místní nájemné zvyšuje rychleji než nájemné, nájemce stále nesmí zvyšovat nájemné.
Absolvované leasingy jsou často leasingy na čas. Pronajímatel nemůže smlouvu vypovědět po dobu trvání smlouvy. Nájemce má zvláštní právo na ukončení. Nejprve může skončit na konci čtvrtého roku, poté vždy se zákonnou výpovědní lhůtou.
Pronájem indexu
V případě indexového pronájmu pronajímatel spojuje cenu nájemného s cenovým indexem životních nákladů pro domácnosti v Německu od Spolkového statistického úřadu. Pokud se index změní, nájemné se automaticky nezvyšuje. Za prvé, předchozí nájemné muselo být alespoň rok nezměněno. Poté musí pronajímatel písemně informovat nájemce o starém a aktuálním indexu, převést rozdíl na procenta a ukázat nové nájemné v eurech. Vyšší nájem je splatný poprvé dva měsíce po písemném prohlášení ubytovatele.
Příklad: Pokud pronajímatel písemně oznámí efektivní zvýšení nájemného 15. ledna, nájemci zaplatí od března více nájemného. Zvýšení nájemného před koncem jednoročního období je možné, pouze pokud se zvýší provozní náklady nebo pokud pronajímatel provede strukturální změny, za které není odpovědný, například přechod z městského plynu na zemní plyn nebo technicky nutné dovybavení výtahového systému.
Formuláře pro nájemní smlouvy
Německé sdružení nájemců, sdružení majitelů domů a pozemků a vydavatelé vydávají platné formuláře pro nájemní smlouvy. Pronajímatelé si mohou formuláře zakoupit v papírnictví, vyžádat si je od sdružení nebo si je stáhnout z internetu. Nájemní smlouvy však můžete uzavřít nebo uzavřít i sami. Nájemní smlouva je platná, pokud stanoví, kdo je nájemcem a kdo je pronajímatelem, který byt se pronajímá, za jakou cenu a kdy by měl nájem začít.
Nechte zkontrolovat odborníka
Písemné nájemní smlouvy jsou běžné. Práva a povinnosti smluvních partnerů jsou uvedena na několika stranách nájemní smlouvy. Mnoho smluvních ustanovení se však považuje za nadbytečných a ne všechna jsou účinná. Pokud pronajímatel odvozuje nároky ze smlouvy o pronájmu formuláře, měli by si nájemci nejprve nechat klauzuli zkontrolovat odborníkem, například v nájemní asociaci.