Pokud se jako pronajímatel nechcete o vše postarat sami, můžete si najmout správce nebo službu správce. Jako pronajímatel musíte věnovat velkou pozornost nákladům - nejen kvůli vaší vlastní peněžence, ale také kvůli zákonným požadavkům. Chtěli jsme vědět od odborníků na kontrolu nákladů, jaké maximální náklady může stát správce.
Otázka: Jaké náklady může způsobit zaměstnanec nebo pověřená služba?
Expert na kontrolu nákladů: měřítkem všech věcí je účet za služby . Náklady na správce nebo na provizní službu v provizi jsou nakonec přeneseny na jednotlivé nájemce, jsou součástí alokovatelných provozních nákladů. V zákoně je důležité slovo „přiměřené“ . Nájemci nemusí platit nepřiměřeně vysoké náklady - v tomto případě by jako pronajímatel jednoduše zůstal sedět na nákladech správce a neměl by je předávat jednotlivým nájemcům domu.
Neexistují žádné právně závazné předpisy o tom, jak vysoké mohou být náklady na zaměstnance nebo provizorní službu, aby stále splňovaly požadavek ekonomické efektivity. Soudy to vždy posuzují případ od případu podle nákladů vzniklých jednotlivému nájemci.
Jako hrubé vodítko však lze stanovit hranici pro přiměřené a dostatečně ekonomické náklady na přibližně 0,50 EUR za m² obytné plochy a měsíc . To znamená, že v domě s 8 apartmány po 50 m² (= 400 m² obytné plochy) by byly i nadále považovány měsíční náklady až do výše 200 EUR, ale už ne. V jednotlivých případech se to v závislosti na situaci může mírně lišit nahoru nebo dolů - důležité je, jak to vidí příslušný soud v případě sporu.
Přiřaditelné jsou pouze běžné náklady
Rovněž je třeba vzít v úvahu, že ne všechny náklady na správu jsou obecně rozděleny, ale pouze ty náklady, které představují pravidelné činnosti . Údržbářské a servisní práce obecně nelze rozdělit - bez ohledu na to, kdo je provádí. Rozdělitelné náklady správce zahrnují pouze věci, jako je čištění schodišť, zimní servis, údržba zahrady a bezpečnostní kontroly a pravidelné údržbářské práce.
Příklad nákladů z praxe
Máme bytový dům s celkem 13 byty (celkem 920 m² obytné plochy). Zvažujeme, zda bychom si místo úklidové služby, zahradnické služby a poskytovatele zimních služeb neměli jednoduše najmout správce, a jaké náklady by měl zaměstnaný správce nést.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Obytný prostor | 920 m² |
| rozdělení ekonomických nákladů tak | 450 EUR měsíčně |
| Mini práce stojí mzdové náklady, výdělek 350 EUR měsíčně | 350 EUR |
| Další náklady na mini práci, výdělek 350 EUR měsíčně | 51,10 EUR |
| Celkové měsíční náklady na mini práci se ziskem 350 EUR | 401,10 EUR |
| možný počet hodin s celkovým počtem Minimální mzda (9,35 EUR) | cca 37 hodin měsíčně |
Výpočet maximálních nákladů na zaměstnance pro zaměstnance je poměrně obtížný a musí zahrnovat také vedlejší mzdové náklady. Ve většině případů bude práce na plný úvazek považována za ekonomickou pouze ve velkých obytných komplexech a půldenní práce jsou často již problematická.
Otázka: Jaký je rozsah povolených nákladů?
Expert na kontrolu nákladů: Nakonec se samozřejmě počítá s tím, co jednotlivý soud stále považuje za přípustné a přiměřené. Hrubá orientační hodnota 0,50 EUR na m² obytného prostoru za měsíc není právně závazná a může sloužit pouze jako první hrubý průvodce.
Pokud se však použije tento pokyn, lze v mnoha případech financovat jen velmi malý počet hodin. Ve velmi mnoha případech toho lze dosáhnout pouze daňově nenáročnou mini prací s nízkými dodatečnými náklady - pracovní poměr jako poldenní nebo dokonce na plný úvazek je v mnoha případech s zahrnutím dodatečných nákladů, pravděpodobně daleko nad cílovou hodnotou. Více podrobností o nákladech zaměstnanců na mini-práci najdete zde.
Náklady na běžnou vs. jednorázovou práci
Lze také rozdělit pouze náklady, které vznikají pravidelně.
Rovněž je třeba zajistit, aby byly brány v úvahu pouze pravidelné služby zaměstnané osoby: na nájemce mohou být přeneseny pouze ty náklady, které se skutečně vztahují k běžné práci - opravy a údržba musí být hrazeny jako pronajímatel sami - také ve formě odpovídající mzdové náklady.
Domovnické služby
V případě domovnických služeb je možný počet hodin obvykle výrazně nižší - v celostátním průměru tyto společnosti účtují hodinové sazby kolem 32,50 EUR za hodinu - zde si musíte velmi pečlivě promyslet, co můžete nebo můžete od svých nájemců očekávat .
Zdvojnásobení fakturace
Za žádných okolností by neměla existovat dvojí fakturace v jakékoli formě - například správce a současně fakturace za čištění schodišť poskytovatelem úklidových služeb nebo současně fakturace za zimní služby od externího poskytovatele. Zde lze téměř předpokládat, že to bude odmítnuto jako neekonomické, pokud nelze skutečně uvést velmi rozumné důvody pro takové dvojité výhody.
Otázka: Na čem závisí maximální možné náklady pro správce?
Cena správce závisí na různých faktorech.
Expert na kontrolu nákladů: Klíč je zde:
- jaké pravidelné práce (nikoli opravy nebo údržba) jsou vůbec vyžadovány
- jaké náklady vznikají (orientační hodnota 0,50 EUR za m² obytného prostoru za měsíc)
- zda nájemci souhlasí s výškou nákladů
- Zda existují levnější nabídky služeb (např. Paušální sazby od poskytovatelů služeb pro domácnosti nebo úklidové služby)
- jak hodnotí výši nákladů příslušný soud (ve sporech)
