Budování úrokových sazeb zůstane v roce 2020 nízké. Poslední rozhodnutí Evropské centrální banky (ECB) zajišťuje, že tomu tak zatím bude. Přečtěte si zde, jaké podmínky jsou aktuálně k dispozici pro hypoteční půjčky, na které se odborníci z předpovědi odváží a jak najdete nejlevnější zájem o budovu.
Co je budování zájmu?
Budování úroku je úroková sazba, kterou banky účtují, když si kupující nebo stavitelé nemovitostí vezmou půjčku na koupi nebo stavbu nemovitosti. Podle toho, jak vysoký je v současné době zájem o budovu, určíte, jak drahé nebo levné peníze si můžete vypůjčit na stavbu nebo koupi nemovitosti.
Jelikož financování nemovitostí zahrnuje velmi vysoké částky a dlouhé výpůjční lhůty, dokonce desetiny procentního bodu představují významný rozdíl v hodnotě několika tisíc eur. Tyto zdánlivě malé rozdíly v úrokové sazbě určují, jak drahá bude nemovitost nakonec pro kupujícího a následně i pro to, kdo si může nebo nemůže dovolit dům nebo byt.
Zjistit výši úroku a sledovat aktuální a minulý vývoj úrokových sazeb je proto rozhodně užitečné a nakonec se vyplatí v hotovosti.
Jak vysoké jsou v současné době ceny budov?
Budování úrokových sazeb je v roce 2020 extrémně nízké. Díky tomu je nákup rezidenčního majetku a související financování obzvláště levný. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám platí v současné době zúčastněné strany při koupi domu méně, než by tomu bylo v případě vyšších úrokových sazeb za budovy.
Jak vysoký bude úrok z budovy v roce 2020, nelze plošně zodpovědět, protože úroková sazba pro financování závisí také na různých jednotlivých faktorech, jako je výše vlastního kapitálu, doba trvání pevné úrokové sazby a bonita.
V zásadě je však v současné době k dispozici půjčka na hypoteční půjčky za přibližně 0,8 procenta RPSN. Tato hodnota se vztahuje na takzvané „standardní financování“, ve kterém má být přibližně 80 procent nákladů vzniklých při koupi (kupní cena nemovitosti plus vedlejší náklady na nákup) financováno prostřednictvím půjčky a je vybrána fixace úrokové sazby na deset let.
Nastavíte-li kratší fixní úrokovou sazbu a přinesete velké množství vlastního kapitálu, získáte někdy ještě příznivější podmínky (viz tabulky níže).
Aktuální úrok z výstavby bez vlastního kapitálu
Pokud má být financování prováděno zcela bez vlastního kapitálu, je v současné době také nízký úrok ze staveb, ale vyšší než u financování nemovitostí s vloženými aktivy. Například při koupi bytu v mnichovské oblasti s částkou půjčky 650 000 eur a osobním užíváním nemovitosti je v současné době reálná efektivní roční úroková sazba kolem jednoho procenta.
Pokud si chcete koupit nemovitost, můžete těžit z nízkých úrokových sazeb i bez velkého kapitálu.
Proč jsou ceny staveb v současnosti historicky nízké?
Úrokové sazby jsou dobrých pět let na velmi nízké úrovni. Pokud chcete koupit nebo postavit dům nebo byt, tato nízká úroveň vám dává příležitost uzavřít financování stavby za obzvláště výhodných podmínek.
Současné, stejně jako dříve příznivé podmínky umožňuje nejnovější rozhodnutí ECB: Na začátku června 2020 se centrální banka rozhodla rozšířit program nákupu dluhopisů a ponechat klíčovou úrokovou sazbu na 0 procentech. Měnová politika centrálních bank zaměřená na expanzi také udržuje budování úrokových sazeb v suterénu.
Nejistoty způsobené koronovou pandemií rovněž přispívají k tomu, že úroková sazba pro budování zůstává do značné míry stabilní na nízké úrovni: státní dluh, růst peněžní zásoby, klesající daňové příjmy a současný ekonomický propad - to jsou vše faktory, jejichž dlouhodobé účinky jsou v současné době dokonce i pro odborníky je těžké odhadnout. Každý, kdo chce v současné době investovat určitou částku, se proto často rozhodne pro německé vládní dluhopisy. Trvalá vysoká poptávka po nich zajišťuje, že jejich výnosy jsou v současné době kolem mínus 0,4 procenta. Ačkoli byl dříve zaznamenán nárůst o 0,2 procentního bodu, návratnost zůstává v záporném teritoriu.
Co to má společného se zájmem o budovu? Proč jsou úrokové sazby tak nízké? Vysvětlením je, že vývoj úrokových sazeb požadovaných pro financování nemovitostí není založen přímo na klíčové úrokové sazbě ECB, ale na výnosech těchto státních dluhopisů. Zůstane-li úroková sazba v dolním rozmezí, zůstane i nízká úroková sazba za budovu, takže za půjčku na nemovitost nebo termínovanou půjčku je třeba celkově zaplatit méně.
Jak dlouho zůstanou sazby budov levné?
Koronová pandemie zpočátku tlačila budování úrokových sazeb na historické minimum v březnu 2020. V tomto okamžiku již byly půjčky na stavbu nebo koupi domu k dispozici od efektivní roční úrokové sazby 0,68 procenta s fixací úrokové sazby na deset let.
Na začátku dubna však stavební úroková sazba opět mírně vzrostla, takže půjčky byly poskytovány kolem 0,85 procenta RPSN. V květnu byl pozorován pohyb do strany s pouze několika výkyvy.
Po dobu období, ve kterém ECB ponechává klíčovou úrokovou sazbu na 0 procentech, mohou zájemci o úvěr předpokládat, že budování úrokových sazeb také zůstane nízké nebo bude kolísat jen mírně. Jak dlouho to však ještě bude, lze jen stěží předvídat kvůli současné ekonomické nejistotě způsobené Coronou.
Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu však odborníci očekávají, že budování úrokových sazeb zůstane na stejné úrovni. Obrácení trendu s náhlým prudkým růstem úrokových sazeb v současné době není v dohledu.
Klesají budování úrokových sazeb dále?
Odborníci nevěří, že budování úrokových sazeb bude v roce 2020 dále klesat; očekává se spíše pohyb do strany. V závislosti na dalším vývoji pandemie a ekonomice jím ovlivněné je rovněž možné, že do konce roku dojde k mírnému zvýšení budování úrokových sazeb.
Každý, kdo uvažuje o hypotečním úvěru, by proto měl využít okamžik a zajistit si aktuální, velmi nízké úrokové sazby.
V polovině roku 2011 musel být stavební úvěr s pevnou úrokovou sazbou na deset let ještě splacen dobrým čtyřpercentním úrokem ze stavby. Rychlý růst úrokových sazeb je v současné době nepravděpodobný, ale z dlouhodobého hlediska jej nelze nikdy vyloučit. Následné financování, které bude nutné po skončení doby trvání půjčky, může být proto výrazně nákladnější, než by se v současné době plánovalo.
Odborníci nepředpokládají, že ceny staveb budou dále klesat.
Co jsou záporné sazby budov?
Stavební úrok označuje částku peněz, kterou dlužníci musí zaplatit bance navíc k vypůjčené částce. Pokud je toto procento v záporném rozmezí, hovoří se o negativním zájmu o budování.
Konkrétně by to znamenalo, že dlužníci dostávají peníze za to, že si půjčují peníze od úvěrové instituce. Poté by museli splácet menší částku, než si půjčili.
Přijde v roce 2020 negativní stavební zájem?
V minulém roce (2019) se sem tam hovořilo o negativních úrokových sazbách z budování. Šance, že by to mohlo v roce 2020 existovat, byla hodnocena jako ne zcela nepravděpodobná.
Odborníci však nyní předpokládají, že úrokové sazby zůstanou prozatím převážně stabilní. Negativní stavební úrokové sazby jsou proto zpočátku nepravděpodobné.
Je však zajímavé vědět, že s určitými propagačními půjčkami - například od Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - musí dlužník někdy splácet nižší částku, než jakou si půjčil, protože tam byly někdy nabízeny dotace na splacení. V přeneseném smyslu jsou zde poskytovány půjčky se záporným efektivním úrokem.
Nechte si poradit odborníkem, protože v závislosti na individuálních požadavcích dlužníka se liší i zájem o budovu.
Kdy bude opět růst úrokové sazby?
Jelikož budování úrokových sazeb je již nějakou dobu na velmi nízké úrovni, někteří spotřebitelé se obávají, že brzy opět vzrostou. Prognóza v tomto směru je v současné době poměrně nepravděpodobná.
Trh se státními dluhopisy je v současné době poměrně stabilní, takže stejně nenápadné jsou i úrokové sazby pro dlouhodobé financování, které jsou tím nepřímo ovlivňovány.
ECB navíc začátkem června rozšířila program pandemického nouzového nákupu „Program pandemického nouzového nákupu (PEPP)“. Bude trvat do konce roku 2021 a ve finančním sektoru zajistí další klid.
Jakmile negativní dopady šíření COVID-19 poklesnou, je možné, že budování úrokových sazeb opět mírně poroste. Jelikož je vývoj pandemie poměrně otevřený, je velmi těžké předpovědět růst úrokových sazeb.
Jak se vyvíjejí sazby budov?
Vývoj budování úrokových sazeb je zásadní pro všechny, kdo plánují koupi nebo stavbu nemovitosti. To, zda lze toto přání ekonomicky splnit, závisí do značné míry na následujících otázkách: Rostou úrokové sazby? A jako výsledek: Co si mohu dovolit?
Pro budoucí vývoj zájmu o budovy může existovat pouze prognóza, nikdy spolehlivý předpoklad. Příliš mnoho nejistot ovlivňuje další vývoj, aby bylo možné provést spolehlivou předpověď.
Je to mimo jiné způsobeno tím, že je obtížné předvídat, která a kdy úroková rozhodnutí ECB přijme. To může mít významný dopad na budování zájmu. Podíváme-li se však na sdělenou strategii ECB a na to, o co usiluje z hlediska měnové politiky, lze v současné době předpokládat, že úrokové sazby prozatím zůstanou konstantní a že nelze očekávat žádné významné zvýšení.
Podle převážně jednomyslné předpovědi odborníků lze vyloučit ještě nižší pokles budování úrokových sazeb.
Aktuální úrokové sazby pro standardní financování budov se pohybují kolem 0,9 až 1 procenta. Budoucí prognózy předpokládají, že tyto prozatím zůstanou konstantní.
Jak najdu levnou úrokovou sazbu?
Pokud chcete využít aktuálně nízké úrokové sazby budovy a chcete si splnit svůj sen o vlastní nemovitosti, měli byste se při hledání svého vysněného domu nebo bytu seznámit nejpozději s možnými nabídkami půjček a souvisejícími úrokovými sazbami budovy. Pokud je financování nemovitosti vyjasněno v rané fázi, mají potenciální kupci větší šanci překonat potenciální konkurenty při koupi domu nebo bytu.
Pro budoucí dlužníky je nejjednodušší najít příznivou úrokovou sazbu pro hypotéky prostřednictvím srovnávacích portálů na internetu. Zde je možné na základě individuálních informací o druhu a tržní hodnotě nemovitosti, podílu na kapitálu, typu užívání (nájemné nebo bydlení vlastníka), umístění bytu nebo domu, výši provize makléře a informací o dlužníkovi určit, pro kterou banku nabízí nejlevnější zájem o budovu pro každý jednotlivý případ.
Jak se počítá úrok z budovy?
Aktuální úrokové sazby budov jsou vždy jen základní indikací, která naznačuje trend nákladů na financování nemovitostí. To, které úroky ze stavby budou nakonec jednotliví dlužníci skutečně účtovat, závisí na individuálních požadavcích, a proto se velmi liší.
Pro výpočet možného zájmu o budovu v jednotlivých případech jsou kromě jednotlivých informací nezbytné dva faktory (viz výše).
- Trvání fixní úrokové sazby
V zásadě lze říci, že stavební úrok je nižší, tím kratší je doba trvání fixní úrokové sazby. Tabulka ukazuje, jaké rozdíly lze očekávat, například pokud zůstanou výše půjčky a výše vlastního kapitálu stejné, ale bude upravena doba trvání pevné úrokové sazby.
|
Částka půjčky |
Spravedlnost |
provozní doba |
možná úroková sazba |
|---|---|---|---|
|
300 000 eur |
60 000 eur |
5 let |
0,60% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
deset let |
0,63% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
15 let |
0,65% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
20 let |
0,71% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
25 let |
0,93% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
30 let |
1,43% |
- Kapitálový kapitál má
podobné účinky: čím vyšší je součet, tím nižší je stavební úrok, jak ukazuje tabulka.
|
Částka půjčky |
Spravedlnost |
provozní doba |
možná úroková sazba |
|---|---|---|---|
|
300 000 eur |
0 eur |
deset let |
1,03% |
|
300 000 eur |
20 000 eur |
deset let |
0,98% |
|
300 000 eur |
40 000 eur |
deset let |
0,65% |
|
300 000 eur |
60 000 eur |
deset let |
0,63% |
|
300 000 eur |
80 000 eur |
deset let |
0,52% |
|
300 000 eur |
100 000 eur |
deset let |
0,39% |
Porovnat zájem o budovu: toto je důležité si uvědomit
Na internetu je spousta nabídek na srovnání půjček. Jeden by však neměl náhodně vybírat srovnávací portál nebo půjčku nalezenou prostřednictvím něj. Každý, kdo zde věnuje pozornost třem zásadním bodům, skutečně přijde na individuálně nejlevnější úrokovou sazbu a nejvhodnější stavební úvěr.
1. Nezávislé srovnání
Různé srovnávací portály na internetu obvykle vytvářejí seznam všech bank, které jsou v zásadě připraveny nabízet hypotéky na základě poskytnutých informací. Kromě toho jsou uvedeny základní informace - výše zájmu o budovu.
Každý, kdo se pokusí provést takové srovnání na nezávislém portálu, má absolutní smysl: Velký počet bank, jejichž podmínky jsou pro dotaz přístupné, umožňuje určit opravdu příznivou úrokovou sazbu. Každý, kdo se zeptá pouze v bance, kde je veden například běžný účet, obvykle dopadne mnohem horší a nakonec zaplatí za hypotéku více, než by bylo nutné.
Platí pravidlo: čím více nabídek je k porovnání, tím větší je šance na nalezení a zajištění nejlevnější nabídky pro sebe.
Ujistěte se, že dostanete různé nabídky, abyste našli správné podmínky pro vás.
2. Dejte si pozor na zájem o závazek
Výše úroku ze stavby uvedená v nabídce úvěru by v žádném případě neměla být použita jako jediné kritérium pro výběr půjčující banky. Na jedné straně se financování nemovitostí musí shodovat se zakoupeným domem nebo bytem, na druhé straně jsou rovněž nezbytné individuální požadavky dlužníka.
Pokud je čerpán úvěr na nemovitost, například proto, že dům si má postavit sám nebo jej má koupit developer, je nutné přesně spočítat tzv. Bezúročné období. Jedná se o dobu (počítanou od podpisu smlouvy o půjčce) do skutečného splacení půjčky. Pokud je tento rozsah překročen, účtuje banka úroky ze závazků, které jsou obvykle vyšší než úroky ze stavebnictví.
Pokud vlastnost není existující budova, ale stále se staví, vždy může dojít ke zpoždění. Pokud je ve smlouvě o půjčce s bankou dohodnuto příliš krátké bezúročné období, může půjčka s obecně velmi nízkým úrokem z výstavby najednou stát nepříjemné množství peněz. Porovnání nabídek různých bank se proto rozhodně vyplatí.
3. Zvláštní splátky a změny splátkové sazby
Při srovnání stavebních úvěrů je zásadní otázka, zda lze upravit měsíční splátkovou sazbu a jak často. Zajímavá je také možnost zvláštních splátek. Aby bylo možné reagovat na nepředvídané události, jako je nezaměstnanost nebo práce na kratší pracovní dobu nebo neočekávané dodatečné příjmy (například z dědictví), je třeba umožnit bezplatnou změnu sazby splácení co nejčastěji.
Dále se doporučují půjčky s možností zvláštního splácení. Dlužník může bance každoročně splácet určitou maximální částku, je dříve bez dluhů a kvůli rychlejší splátce splácí méně úroků z úvěru na nemovitost. Pokud lze očekávat, že by takové zvláštní splátky mohly přijít v úvahu, při výběru stavebního úvěru je třeba dbát na to, aby byla tato možnost poskytnuta pro rychlejší splácení.