V Německu lze bez oficiálního souhlasu postavit téměř nic. Stejně jako u většiny povolení a žádostí se obvykle nevyhýbají poplatky za vyhýbání se. V rozhovoru odborník na kontrolu nákladů podrobně vysvětlí, jaké náklady mohou na stavební povolení vzniknout a na čem tyto náklady závisí.
Otázka: Pro které budovy potřebujete povolení v Německu - a jak je třeba takovou žádost podat?
Expert na kontrolu nákladů: V zásadě téměř všechny budovy v Německu vyžadují oficiální schválení, včetně většiny hlavních přestavby stávajících budov, pokud povedou k významné změně v užívání nebo pokud se změní životní prostor.
Požadavky na to, co podléhá schválení, se však v jednotlivých státech liší - vycházejí z příslušných platných státních stavebních předpisů.
V některých spolkových zemích mohou existovat výjimky z požadavku na povolení pro jednotlivé budovy - například pro stavbu zahradních domků nebo přístřešku pro auto na vlastním pozemku. I to je však vždy věcí státu, a může se tedy stát od státu lišit. Kromě toho existují zvláštní předpisy jednotlivých obcí nebo obcí, které mohou v jednotlivých případech dále omezovat státní stavební předpisy.
Abychom to ještě více zkomplikovali, neexistuje žádná „stavební“ aplikace - v závislosti na spolkové zemi lze podávat různé aplikace, v závislosti na typu stavby.
Obvyklá žádost o stavbu, která se obvykle podává u rodinných nebo vícegeneračních domů, se v německém úředním jazyce nazývá „hlavní povolení pro předkládání staveb“.
Kromě toho v některých spolkových zemích existuje také takzvané „povolení k předložení malé budovy“, které pro některé budovy postačuje. Zde požadavky nejsou tak přísné a musí být předloženy méně rozsáhlé dokumenty.
Povolení k odeslání malé budovy je k dispozici v následujících spolkových zemích:
- Bádensko-Württembersko
- Bavorsko
- Berlín
- Brémy
- Hamburg
- Dolní Sasko a
- Schleswig-Holstein
V těchto spolkových zemích mohou nejen architekti podávat žádosti o budovy, ale v mnoha případech také
- Mistři ve všech stavebních oborech (tesaři, zedníci, betonáři)
- Stavební inženýři a
- konstrukční inženýr
Téměř ve všech spolkových zemích mohou každou žádost o budovu podávat pouze architekti
Architekti mají zpravidla právo předložit stavební plán (výjimka: návrháři interiérů), a proto mohou předložit jakoukoli žádost o budovu ve všech spolkových zemích. Jedinou výjimkou z této výjimky je stát Hesensko: zde je mnoho návrhářů interiérů také oprávněno předkládat stavební dokumenty (drobné povolení k předkládání staveb), zatímco ve všech ostatních spolkových zemích návrháři interiérů obvykle nemají povolení k předkládání staveb.
Kromě velkých a malých stavebních aplikací, které jsou k dispozici pouze v některých spolkových zemích, existuje v některých spolkových zemích také tzv. Oznámení o budování.
I zde jednotlivé spolkové země regulují, pro které typy budov a v jaké maximální výšce stačí oznámení o stavbě.
Oznámení o stavbě je podepsáno plánovacím architektem, který potvrzuje, že byly splněny všechny stavební předpisy platné pro příslušný staveniště.
Úřady obvykle kontrolují taková ohlášení stavby jen velmi povrchně a předložené podklady obvykle pouze pro úplnost a věrohodnost.
Pro stavební oznámení neexistuje žádné oficiální stavební povolení, pokud úřady nevznesou žádné námitky do 4 týdnů od podání stavebního oznámení nebo pokud je stavební projekt zakázán, je automaticky považován za schválený.
Pokud chcete ušetřit drahé náklady na podání a změnu žádosti o budovu, můžete také nejprve podat takzvanou předběžnou žádost o budovu . To je spojeno s výrazně nižšími poplatky než u oficiální žádosti o stavební povolení a úřad po přezkoumání oznámí, zda a jaké námitky existují a co je třeba změnit, aby byla žádost o stavební povolení schválena.
Pokud architekt podá předběžnou žádost o stavbu, nemusí si v případě záporného rozhodnutí účtovat žádné náklady na plánování. Je smluvně povinen provést pro klienta trvale schválitelný plán . Proto nemusí účtovat samostatné náklady za změnu neschválené žádosti.
Otázka: Nyní nejdůležitější otázka: Co obvykle stojí stavební aplikace?
Expert na kontrolu nákladů: To se nedá říct plošně . Každý orgán si účtuje své vlastní sazby poplatků a vždy existují individuálně velmi odlišné náklady na předkládání různých dokumentů v závislosti na orgánu a projektu stavby.
Náklady na schválení by neměly být podceňovány
Obecně platí, že ve většině případů budete muset vypočítat přibližně 0,5% celkových nákladů na stavbu pouze pro povolení (velká šablona budovy) . V praxi se tyto náklady obvykle pohybují mezi 0,2% a 0,7% celkových stavebních nákladů.
Úřad však vypočítává poplatky, které účtuje, podle jiného vzorce, který zohledňuje takzvanou hodnotu stavby a uzavřený prostor pro budovy.
Pak jsou zde náklady na potřebné dokumenty, které musí být přiloženy k žádosti o budovu. Vytvoření těchto dokumentů může být také velmi nákladné.
Malý příklad nákladů z praxe:
Chceme postavit rodinný dům, který má podle plánu stavební hodnotu 325 EUR na m³. Velikost uzavřeného prostoru je 637 m³. Zadaný architekt provede veškeré plánování a předloží za nás žádost o stavbu.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Náklady na stavební žádost (úřad) | 1040 EUR |
| Náklady na plánování pro architekta (servisní fáze 1 - 4 podle HOAI) | 6 053,40 EUR |
| Celkové náklady | 7 093,40 EUR |
Jedná se samozřejmě pouze o jediný příklad nákladů, který se vztahuje pouze na velmi konkrétní budovu ve velmi konkrétním místě. Náklady na jiné budovy, zejména v různých provedeních, se také mohou výrazně lišit.
V našem případě převzal architekt celé plánování, připravil požadované podklady a podal nám žádost o stavbu. Účtoval své vystoupení podle střední věty v HOAI.
V případě obtížného nebo zvláště časově náročného plánování mohou být náklady na architekta také výrazně vyšší.
Otázka: Od jakých faktorů závisí náklady na stavební povolení?
Expert na kontrolu nákladů: Zde je třeba vzít v úvahu několik věcí:
- typ konstrukce
- kterému orgánu se podává žádost o stavbu (federální stát a příslušná obec)
- jaké dokumenty jsou požadovány
- kdo podá žádost o budovu
- jaké náklady si architekt účtuje za plánování
Orgán obvykle vypočítá své náklady podle tohoto schématu:
Stavební hodnota = stavební hodnota / m³ × uzavřený prostor v m³ stavební
hodnota × nákladová sazba = náklady na stavební povolení (obvykle 0,5%, často se zaokrouhlí)
V průběhu plánování architekt také vždy určuje velikost uzavřeného prostoru a hodnotu budovy / m³.
S pomocí těchto dvou hodnot a příslušné sazby nákladů lze potom odhadnout náklady na stavební povolení.
Otázka: Jaké jsou náklady na plánování?
Expert na kontrolu nákladů: Pokud předpokládáte, že architekt provede celé plánování (jako v našem příkladu), použije se HOAI, plán poplatků pro architekty a inženýry. Reguluje, co může architekt v jednotlivých případech požadovat za jeho služby.
HOAI je závazný pro všechny architekty v Německu, ale náklady jsou odstupňovány podle typu postavené budovy (třída I až V). Plánování rodinných domů je někdy poměrně složité, takže podle stavby spadají do třídy III nebo IV.
V závislosti na individuálním úsilí při plánování pak má architekt malý prostor pro úpravu svých nákladů. Může účtovat podle minimální, střední nebo maximální sazby HOAI, podle toho, jak velké je jeho úsilí. Rozdíly mezi minimální a maximální sazbou však obvykle již nejsou příliš velké.
10% z celkových nákladů jde architektovi
Zpravidla můžete předpokládat přibližně 10% celkových nákladů na stavbu celkových nákladů na architekta pro rodinný dům .
To však zahrnuje všech 9 servisních fází, které může architekt zohlednit při stavbě domu - od základního posouzení a předběžného plánování až po údržbu budovy po dokončení a dokumentaci poškození konstrukce.
Do podání žádosti o budovu jsou však nutné pouze pracovní fáze 1 - 4. Podle HOAI tvoří o něco méně než třetinu ( 27% ) celkových nákladů na architekta.
Otázka: Co stojí stavební dotaz?
Expert na kontrolu nákladů: Zde jsou náklady obvykle založeny na inspekčním úsilí orgánu.
Náklady na průzkum před zahájením výstavby mohou být poměrně nízké ( od přibližně 50 EUR do 100 EUR ), ale u většiny větších stavebních projektů se pohybují v rozmezí od 200 EUR do 400 EUR .
V případě velmi složitých stavebních projektů nebo velmi velkých budov, jako je bytový dům, může předběžný dotaz na budovu stát až 5 000 EUR .
Otázka: Je povolení pro předložení malé budovy levnější než velké?
Expert na kontrolu nákladů: Obvykle ano, protože zde je vyžadováno podstatně méně dokumentů.
Kromě toho je aplikace „malé“ budovy obvykle povolena pouze pro menší stavební projekty nebo velmi jednoduché budovy - v tomto případě jsou náklady na plánování a kolaudaci nižší.
Celkové účtované náklady závisí na tom, který orgán ve kterém federálním státě je žádost podána.
Otázka: Mohou být náklady na plánování také jiné?
Expert na kontrolu nákladů: Ano, rozhodně. Zejména u malých stavebních plánů mohou řemeslníci často podat žádost o budovu - náklady na plánování jsou pak často nižší než u architektů.
Všichni architekti a stavební inženýři však automaticky počítají podle HOAI, protože jsou k tomu ze zákona povinni. V tomto případě jsou náklady založeny pouze na celkových stavebních nákladech, které jsou stanoveny v podrobném plánování (servisní fáze 3).
Otázka: Je možné ovlivnit nebo snížit náklady na stavební povolení?
Expert na kontrolu nákladů: Obvykle ne. Náklady na plánování stanoví HOAI, dokumenty, které mají být předloženy, jsou stanoveny příslušnými státními stavebními předpisy - takže na ně nemáte žádný vliv.
Úřady určují náklady na aplikaci budovy na základě hodnoty budovy a prostoru, který byl vybudován - ani zde nemáte žádný vliv.
To, co si však obvykle můžete ušetřit, jsou dodatečné náklady v důsledku změny plánování. Pokud necháte architekta plánovat, to stejně není problém, protože architekt musí zajistit, aby bylo plánování schváleno.
V nejlepším případě byste mohli sami provádět sekundární úkoly, například získávat prohlášení o souhlasu od sousedů, abyste ušetřili náklady architekta na tuto práci. To však často představuje jen velmi malou část nákladů na plánování a schvalování, které lze díky tomu ušetřit.