Zejména při koupi domu tvoří nezanedbatelnou část vedlejších nákladů náklady na zprostředkování, a pokud jde o to, že je možné nechat opakovat stížnosti na rozdělení nákladů, které je regulováno od roku 2015. V našem rozhovoru vysvětluje odborník na kontrolu nákladů, co vlastně realitní agenti stojí a na čem to závisí.
Otázka: Jaké jsou náklady realitního agenta?
Expert na kontrolu nákladů: Liší se to od regionu k regionu a je také částečně věcí vyjednávání - takže to nemůžete říci plošně .
Nejprve je třeba zásadně rozlišovat mezi:
- prodej rezidenční nemovitosti
- pronájem rezidenční nemovitosti a
- situace s komerčními nemovitostmi
Prodej
Realitní agenti dostávají při prodeji nemovitosti poměrnou platbu od obou stran
Při prodeji nemovitosti platí kupující i prodávající agentovi procento z prodejní ceny . Odchylně od toho je však také možné, že platí pouze prodejce (tzv. „Interní provize“) nebo pouze kupující (tzv. „Externí provize“).
Pro celkovou částku provize makléře existuje jiná horní hranice v závislosti na federálním státě, založená na takzvané „místní provizi makléře“.
Ve většině spolkových zemí je to 7,14% kupní ceny, v Hamburku 6,25% a v Hesensku a Meklenbursku-Předním Pomořansku 5,95% kupní ceny. Jednotlivé městské části mohou mít odlišná nařízení, pokud jde o místní komisi.
Distribuci mezi kupujícím a prodávajícím lze navrhnout libovolně. Požadovaná externí provize musí být uvedena ve všech inzerátech makléře; kupující může v zásadě vyjednat výši provize také s makléřem.
Ve většině spolkových zemí je maximální limit pro distribuci mezi kupujícím a prodávajícím polovina celkové provize pro oba. Pouze v Berlíně, Braniborsku, Hamburku a Hesensku lze na kupujícího uvalit celou nákupní provizi.
Pronájem
Při pronájmu rezidenční nemovitosti platí od 1. června 2015 tzv. Objednávkový princip . To znamená, že ten, kdo musí zaplatit makléři, který ho „objednal“, to znamená, že jej pověřil.
Pokud si pronajímatel najme zprostředkovatele zprostředkování bytu, musí sám zaplatit provizi zprostředkovateli (maximálně dva čisté nájemné plus DPH).
Přenesení těchto nákladů na nájemce je nepřípustné a trestné. Za jeho porušení se ukládají pokuty až do výše 25 000 EUR. Vždy však existují jednotlivé případy nepřípustného rozdělení nákladů, například prostřednictvím nadměrných plateb za odškodnění při převzetí bytu, poté, co byli nuceni podepsat smlouvu o zprostředkování, nebo prostřednictvím smluv o pozadí a využití různých zprostředkovatelů. Černé ovce jsou vynalézavé.
Jako nájemce musíte platit provizi makléře pouze v případě, že makléře skutečně sami zadáváte a písemně hledáte byt. Musí existovat zprostředkování, které lze vysledovat zpět k makléři - makléř nemusí mít byt v portfoliu. Teprve poté je pronajímatel oprávněn požadovat výplatu provize makléře.
Situace v komerčních nemovitostech
Pokud jde o pronájem komerčního majetku, zásada objednávání neplatí. Nájemníci zde také platí poplatky za zprostředkování, jak tomu bylo před rokem 2015.
Ukázkové náklady
Koupíme dům za 350 000 EUR v Durynsku. Provize (maximální sazba) je rozdělena rovným dílem mezi kupujícího a prodávajícího.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Celková provize (7,14%) | 24 990 EUR |
| Podíl prodejců (3,57%) | 12 495 EUR |
| Podíl kupujících (3,57%) | 12 495 EUR |
Zde uvedené náklady se týkají konkrétního federálního státu mimo městské části. Zprostředkovatelské provize v jiných spolkových zemích a po jednání s makléřem se mohou také lišit.
Otázka: Co určuje náklady realitního agenta?
Makléř obvykle za zprostředkování obdrží procento z hodnoty nemovitosti
Expert na kontrolu nákladů: Zde záleží:
- ať už jde o prodej nebo pronájem
- ať už se jedná o rezidenční nemovitost nebo komerční prostor
- o jaké výši provize se jedná s makléřem
- o jaké distribuci provize (v případě prodeje) se jedná mezi kupujícím a prodávajícím
Prostor pro jednání s makléřem nemusí být v jednotlivých případech zvlášť velký, ale měli byste se rozhodně pokusit jej co nejlépe využít. Zejména u pronajímatelů je také vhodné sjednat služby obsažené v kompletním balíčku a případně nižší provizi.
Otázka: Lze náklady na zprostředkování odečíst od daně?
Expert na kontrolu nákladů: V zásadě je to možné jak pro nájemce, tak pro pronajímatele.
S pronajímatelem je to relativně snadné: může si snadno odečíst zaplacené (a doložené) náklady na zprostředkování od svých příjmů z pronájmu, pokud je musí uvést v dani.
S nájemcem je to trochu obtížnější. Pokud existují poplatky za zprostředkování, lze je uplatnit v průběhu nákladů na stěhování. Ve většině případů to pravděpodobně půjde nad rámec běžného pohyblivého paušálu (811 EUR pro svobodné nebo 1622 EUR pro páry, rozvedené a svobodné rodiče plus 357 EUR pro každé dítě, které se stěhuje). V tomto případě však lze příslušné individuální výdaje za stěhování požadovat s příslušnými účtenkami. Nejlépe uděláte, zeptejte se svého daňového poradce nebo požádejte o pomoc pomoc s daní ze mzdy, protože v souvislosti se stěhováním existují další možnosti odpočtu daně.