U starých domů ve špatném stavu často vyvstává otázka, zda by bylo lepší dům zbourat a postavit od nuly místo jeho renovace. V našem rozhovoru jsme se zeptali odborníků na kontrolu nákladů, jaké náklady lze očekávat u demolice a následné nové budovy a v jakých případech se to vyplatí.
Otázka: Co stojí demolice a přestavba?
Expert na kontrolu nákladů: Prvním problémem je, že náklady na demolici domu jsou často výrazně podhodnoceny.
Náklady na demolici závisí na metrech čtverečních.
V mnoha budovách se náklady na kompletní demoliční práce pohybují v rozmezí od 150 EUR za m² do 200 EUR za m² , a to i za nejvýhodnějších podmínek. Pokud je demolice problematická (obtížná dostupnost, nutná demontáž se sníženou prašností a hlukem, nutná likvidace znečišťujících látek, jako je azbest atd.), Může to být také mnohem dražší.
Podhodnoceny jsou také náklady na novou budovu. Čisté stavební náklady v Německu se pohybují kolem 1 500 EUR za m² až 2 500 EUR za m² a u luxusních budov ještě vyšší. Kromě toho však existuje přibližně 15% až 20% vedlejších stavebních nákladů , po demolici musí být nemovitost také často přepracována, což způsobuje další náklady.
Za cenu nejméně 2 000 EUR za m² můžete provést mnoho renovací - v mnoha případech je i složitá renovace jádra stále pod těmito náklady.
Příklad nákladů z praxe
Naplánujeme spolu s odborníkem na stavbu hlavní rekonstrukci domu a porovnáme náklady s demolicí a následnou výstavbou montovaného domu podle našich představ. Demolice staré budovy je vzhledem k optimálním podmínkám velmi levná.
Stávající stará budova má 140 m², volíme prefabrikovaný dům stejné velikosti, který chceme postavit na klíč.
| Pošta | cena |
|---|---|
| Kompletně obnovte střešní konstrukci a fasádu, vyměňte 12 oken | 46 250 EUR |
| Vyměňte všechny instalace (elektrické, pitné a kanalizační) | 22 100 EUR |
| Obnovte kompletně interiér | 44 800 EUR |
| Celkové náklady na renovaci jádra s tím | 113 150 EUR |
| Celkové náklady na renovaci jádra na m² | 808,21 EUR za m² |
| Srovnávací cena: náklady na demolici, náklady na montovaný dům (na klíč), vedlejší stavební náklady | 249 200 EUR |
| Srovnávací cena za demolici a novou výstavbu za m² | 1 780 EUR za m² |
Zde uvedené náklady se týkají pouze konkrétní budovy a konkrétních místních podmínek. Náklady na demolici, montované domy a také náklady na renovaci jádra mohou být v jiných případech výrazně vyšší nebo nižší.
Rekonstrukce jádra je obvykle levnější než společné demolice a stavba nové budovy.
Náš příklad nákladů však jasně ukazuje, že v takovém případě by i komplexní jádro renovace budovy znamenalo méně než polovinu nákladů na demolici a novou výstavbu. V mnoha případech je to podobné. Problematickým se stává až tam, kde by základní hmota budovy (nosné zdi) již vyžadovala rozsáhlou rekonstrukci.
Otázka: V jakém cenovém rozpětí jsou náklady na demolici a novou výstavbu?
Expert na kontrolu nákladů: U kompletní demolice budovy musíte počítat náklady kolem 150 EUR za m² . V mnoha případech však lze očekávat výrazně vyšší náklady na demolici vzhledem k vlastnostem budovy, povaze nemovitosti a požadavkům na ochranu životního prostředí.
Náklady na novou budovu jsou vždy individuální.
Náklady na novou budovu vždy vycházejí z požadovaného domu, typu stavby (montovaný dům, individuálně plánovaná pevná stavba, dřevěný dům atd.), Individuálně požadovaného provedení a rozsahu osobní práce prováděné během stavby. V tomto bodě si můžete přečíst více o nákladech na stavbu domu.
Otázka: Na čem závisí celkové náklady na demolici a novou výstavbu?
Expert na kontrolu nákladů: V nákladech na demolici hrají roli následující faktory :
- Velikost domu (rozhodující také pro to, zda musí být demolice schválena, u památkově chráněných budov je bez ohledu na to vždy nutné povolení)
- stavba domu
- použité stavební materiály
- možná existující znečišťující látky (např. azbest, PCB, rtuť - zde jsou možné obrovské dodatečné náklady na demolici)
- Umístění a dostupnost domu
- Stav terénu a přímé prostředí (nutná ochrana proti prachu a hluku, možnost použití těžkých strojů)
- demoliční metoda použitá v konkrétním případě
- množství stavebních sutin
- zda je po demolici nutné plnění
Pro náklady na novou budovu je rozhodující způsob výstavby.
Při stavbě domu hraje roli:
- jaký způsob výstavby se používá (montovaný dům, masivní montovaný dům, individuálně plánovaná pevná konstrukce, dům v dřevěném rámu atd.)
- provedení domu
- velikost nové budovy
- které náklady na plánování a schválení vznikají
- výše dodatečných nákladů na stavbu
- náklady na (re) návrh exteriéru domu
I při demolici jsou případ od případu možné značné rozdíly v nákladech. To však lze přesně odhadnout pouze pomocí podrobného demoličního šetření, které může stát více než 1 000 EUR. Pouze tehdy lze přiměřeně spolehlivě odhadnout, jaké náklady demolice způsobí.
I v případě nových budov je třeba znovu a znovu očekávat nejistotu, pokud jde o náklady. Do posledního centu nelze plánovat žádnou výstavbu domu. Projekt „demolice a přestavba“ proto s sebou nese značnou nejistotu ohledně očekávaných nákladů, i když se často předpokládá opak.