Pomocí forwardové půjčky lze zajistit atraktivní úrokovou sazbu pro následné financování, pokud se blíží konec hypotečního úvěru. Zde zjistíte, co je důležité a jak brzy byste se o to měli starat.
Jakmile je dům zakoupen a přestěhován, financování nemovitostí, které je pro něj potřebné, je rychle zapomenuto. V závislosti na délce období fixní úrokové sazby však může být užitečné se s tím znovu velmi brzy vypořádat a vzít si například termínovanou půjčku. Důvodem je, že v současné době lze zajistit příznivé úrokové sazby do budoucna.
Co je to forwardová půjčka?
Forwardový úvěr je speciální forma následného financování úvěru na nemovitost. Dlužníci se o to musí postarat nejpozději poté, co vyprší pevná úroková sazba jejich předchozích hypotečních úvěrů.
„Normální“ následné financování lze zorganizovat nejdříve šest až dvanáct měsíců před vypršením fixní úrokové sazby, v závislosti na poskytovateli, u forwardové půjčky to lze udělat mnohem dříve: U forwardové půjčky je možné ji sjednat až pět let před vypršením fixní úrokové sazby. . Tímto způsobem si dlužníci mohou zajistit aktuálně výhodné podmínky pro půjčku a chránit se před rostoucími úrokovými sazbami v budoucnu.
Forwardová půjčka je možná pouze u půjčky na bydlení, není určena pro jiné typy půjček.
Jak funguje forwardová půjčka?
Aby si dlužník mohl půjčit pro následné financování, kontaktuje dlužníka finanční banku dlouho před vypršením původního financování a v ideálním případě navíc s dalšími poskytovateli nebo srovnávacími portály.
Srovnání podmínek půjčky je důležité, protože dlužník není nucen, stejně jako u „běžného“ následného financování, uzavřít to u původně financující banky. Mezitím mohou jiné úvěrové instituce nabídnout příznivější podmínky.
Následuje srovnání různých poskytovatelů a aktuální úrokové sazby za půjčku. Na základě těchto podmínek jsou vytvářeny vhodné nabídky pro následné financování. Pokud dlužník přijme jednu z nabídek půjčky, byla uzavřena závazná smlouva o půjčce a oba smluvní partneři jsou vázáni na toto následné financování. To platí také v případě, že forwardový úvěr byl uzavřen několik let před vypršením původního hypotečního úvěru.
Forwardová půjčka poté bezprostředně navazuje na první financování a nahrazuje jej. Od tohoto okamžiku je rovněž nutné platit měsíční splátky za půjčku vpřed. Od uzavření smlouvy do zahájení forwardové půjčky, tj. V tzv. Forwardové fázi, neexistuje žádný závazek.
Vzhledem k tomu, že dlužník není vázán na původní financující banku s termínovanou půjčkou, stojí za to porovnat různé poskytovatele. To vám umožní najít výhodnější podmínky a ušetřit spoustu peněz.
Jak dlouho předem lze půjčku vzít?
Je důležité vědět, že forwardová půjčka je možná, pouze pokud je aktuální smlouva o půjčce delší než dvanáct měsíců a maximálně 60 měsíců (u některých poskytovatelů také 66 měsíců). Pokud aktuální půjčka skončí za méně než dvanáct měsíců, lze zvolit pravidelné následné financování.
Díky této dlouhé dodací lhůtě může dlužník získat pozoruhodně rozsáhlou jistotu plánování: pokud například pět let před vypršením současného hypotečního úvěru uzavře termínovaný úvěr s pevnou úrokovou sazbou 15 let, přesně ví, jaké měsíční poplatky jsou v souvislosti s úvěrem v příštích 20 letech.
Co stojí forwardová půjčka?
Forwardová půjčka s sebou nese určitou míru rizika pro obě strany:
- Pokud úrokové sazby poklesnou, dlužník riskuje, že za forwardovou půjčku zaplatí více, než by musel zaplatit za „běžné“ následné financování.
- Banka riskuje, že slíbí příznivou úrokovou sazbu, která mohla být v době následného financování daleko překročena.
Za účelem zmírnění rizik na straně úvěrové instituce banky obvykle přidávají k aktuálně nabízeným úrokovým sazbám pro termínované půjčky úrokový příplatek. S těmito náklady můžete být kompenzováni za předčasné schválení půjčky a snížit riziko finančních ztrát.
Výše úrokové prémie vždy závisí na tom, jak banka vyhodnotí očekávaný vývoj úrokové sazby. Čím je pravděpodobnější, že úroková sazba poroste, tím vyšší bude obvykle úroková prémie.
V současné době lze očekávat zhruba příplatek 0,01 procentního bodu za měsíc až do konce fixní úrokové sazby, tj. Do doby, než bude splacen „starý“ úvěr. (Někteří poskytovatelé se těchto nákladů vzdávají po dobu prvních šesti až dvanácti měsíců.)
V zásadě platí toto: čím delší je doba splácení hypotéky, tím vyšší je úroková prémie. A to je jen logické, protože čím méně přesně lze odhadnout vývoj úrokových sazeb, tím vyšší je riziko pro banku, pokud jde o půjčku.
V následující tabulce je uveden příklad úrokových přirážek, které může banka účtovat za termínovaný úvěr na hypoteční úvěry.
|
Aktuální úroková sazba |
Úrokový příplatek v |
Čas do |
Vypočítaný |
Pevná |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 měsíců |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 měsíců |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 měsíců |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 měsíců |
0,60% |
1,10% |
Jaké jsou příležitosti a rizika s termínovanou půjčkou?
Možnost mít možnost postarat se o následné financování v rané fázi má své výhody, ale také skrývá rizika: Díky včasnému uzavření termínové půjčky dlužník i banky hazardují a spekulují s ohledem na budoucí vývoj úrokových sazeb. S příslušnou odborností je možné zhruba odhadnout směr, kterým se budou úrokové sazby pravděpodobně vyvíjet, ale nikdo to nedokáže předpovědět s absolutní přesností. A to platí o to více, že v budoucnu bude vyžadováno následné financování.
Rozhodování o úrokové sazbě pro následné financování s mnohaletým předstihem se proto vyplatí zejména tehdy, jsou-li úrokové sazby v době pozdějšího zahájení nového financování výrazně vyšší než současné. Pokud však poklesnou, je také možné, že dlužník, který si předčasně zajistil termínovanou půjčku, zaplatí za následné financování více, než by musel, pokud by smlouvu o půjčce uzavřel později.
Jasnou výhodou pro dlužníka je, stejně jako u anuitního úvěru, jistota při plánování. Uzavřením termínované půjčky již ví, jaké splátky bude muset zaplatit po splacení původní půjčky. Tato jistota ohledně budoucích nákladů může být v mnoha případech nesmírně užitečná.
Zda budou úrokové sazby v budoucnu klesat nebo růst, zůstává spekulací. Včasné zajištění úrokové sazby prostřednictvím forwardové půjčky tedy skrývá určitá rizika, ale také nabízí příležitosti a především plánování bezpečnosti.
Forwardová půjčka: výhody a nevýhody v kostce
Než se po důkladném srovnání rozhodnete pro poskytovatele a termínovanou půjčku, stojí za to zvážit vzájemné výhody a nevýhody.
Výhody půjčky jsou:
- Možnost zajistit si do budoucna příznivé úrokové sazby, tedy velký potenciál úspor s prudce rostoucími úrokovými sazbami
- Zabezpečení plánování financování
- žádný zájem o závazek v dopředné fázi
Nevýhody:
- Úrokový příplatek za půjčku
- V případě potřeby vyšší náklady na půjčku s klesající úrokovou sazbou
- Je nutná odbornost
- Nedostatečná flexibilita kvůli včasnému rozhodnutí o následném financování
Kdy má termínovaná půjčka smysl?
Uzavření forwardové půjčky se vždy vyplatí, pokud jsou úrokové sazby v době uzavření smlouvy nízké a lze současně očekávat růst úrokových sazeb. Pokud má dlužník potřebné znalosti trhu nebo má jen správný nos, může forwardová půjčka od správného poskytovatele zajistit nízké úrokové sazby a rychle ušetřit čtyř až pětimístné částky na následném financování.
Pokud se naopak dá očekávat pokles úrokových sazeb, nemá forwardová půjčka smysl, protože dlužník si tak v budoucnu vezme šanci získat v budoucnu levnější následné financování, než by bylo možné u forwardové půjčky.
Ukázkový výpočet: Možné úspory prostřednictvím termínované půjčky
Pokud úrokové sazby vzrostou - i když jen o 0,5 procentního bodu -, má to významný dopad na náklady spojené s půjčkou. Forwardová půjčka se pak může ukázat jako docela lukrativní, jak ukazuje následující ukázkový výpočet:
|
Forwardová půjčka |
Následné financování |
|
|---|---|---|
|
Částka půjčky |
200 000 eur |
200 000 eur |
|
Efektivní úroková sazba |
1,0% |
1,5% |
|
Pevná úroková sazba |
deset let |
deset let |
|
Splacení |
5% |
4,5% |
|
Zbývající dluh po skončení pevné úrokové sazby |
94 875,10 eur |
102 964,75 eur |
|
Měsíční splátka |
1 000 eur |
1 000 eur |
|
Úrokové náklady |
14 875,10 eur |
22 964,75 eur |
Příklad ukazuje, že forwardová půjčka se vyplatí, i když se úroková sazba zvýší jen mírně. V konkrétním případě přímé srovnání půjček s vybraným poskytovatelem ušetřilo náklady přes 8 000 eur.