Vlhkost, průvanová okna nebo poruchy topení jsou častými důvody pro snížení nájemného. Ale ne jediní. V jakém případě můžete platit nižší nájem a jaké právní požadavky byste měli dodržovat, najdete v našem průvodci.
Kdy je snížení nájemného oprávněné?
Pronajímatel musí odstranit vady pronajatého bytu, které omezují jeho užívání v souladu se smlouvou. Dokud k tomu nedojde, může nájemce nájemné snížit. Musí však existovat závada, která ospravedlňuje snížení nájemného a nebyla způsobena uživatelem. Takové vady jsou:
- nesprávné informace o životním prostoru
- Vlhkost nebo plíseň
- netěsné střechy nebo poškozená okna
- Poruchy nebo poruchy topení
- Výpadek dodávky teplé vody
- ucpané odtoky, nepoužitelné toalety, poškozené vany
- balkon, který potřebuje opravu
- Porucha elektrického systému, závady ve výtahu, zvonovém systému nebo osvětlení domu
- Suterén, zahradu nebo garáž nelze použít
- opotřebované koberce, poškozené parkety
Ovšem škoda na životním prostředí zvenčí je také považována za důvod pro snížení nájemného:
- Znečištění prachem a špínou
- stavební hluk
- Hlukové znečištění od sousedů v důsledku nedostatečné zvukové izolace
- Poruchy sousedů
- Zápach ze sousedního bytu, například kvůli nevhodnému chovu zvířat
- Napadení škůdci
- Prostituce v domě
Dobré vědět : Hlukové znečištění zvenčí vám vždy neumožňuje platit nižší nájem - soudy to obvykle rozhodují případ od případu. Nájemci to mohou požadovat jako snížení nájemného, pouze pokud se při stěhování dohodli na stavu bytu nebo pokud může pronajímatel požadovat od rušivé třetí strany náhradu škody (jako v případě sousedního staveniště nebo sportoviště).
|
Slíbené funkce Máte také právo na snížení nájemného, pokud byt |
Kdy je vyloučeno snížení nájemného?
V případě energetické renovace není povoleno platit nižší nájem navzdory zhoršení používání, hlukové zátěži nebo nečistotám. Patří mezi ně opatření ke zlepšení tepelné izolace, nový systém vytápění nebo nová okna. V prvních třech měsících rekonstrukce musíte vydržet staveniště, aniž byste z toho mohli odvodit snížení nájemného.
Snížení nájemného kvůli znečištění hlukem není zcela bezproblémové: Závisí to na příčině hluku.
I když nedostatek ubytování vede pouze k mírnému znehodnocení, nesmíte snížit nájemné - stále máte právo na to, aby vadu odstranil pronajímatel. Typické nevýznamné vady jsou:
- vadné osvětlení na schodišti
- Drobné hlukové znečištění od sousedů, například z proplachování toalet, otevírání a zavírání oken a dveří po 22:00.
- Vlasové praskliny ve staré budově
- Vodní skvrna v koupelně
- Prasknutí v podokně okna
V zásadě jako nájemce musíte byt před podepsáním smlouvy důkladně zkontrolovat. Vady, které nebyly uznány z důvodu hrubé nedbalosti, nejsou důvodem pro pozdější snížení nájemného. Každý, kdo si pronajímá byt v nové developerské oblasti nebo v blízkosti dětského hřiště, si nesmí stěžovat na stavební hluk nebo křik dětí. Poruchy je třeba počítat také ve starých budovách, jako jsou stará okna nebo nejasné tabule.
Jak implementujete snížení nájemného?
Nemusíte žádat o snížení nájemného od pronajímatele - ale měli byste o tom předem informovat nahlášením závady. Protože pouze když o vadě ví, může ji odstranit a uvést byt do řádného stavu. Jako nájemce můžete snížit nájemné v období mezi začátkem zhoršování hodnoty bydlení a odstraněním nedostatku.
Oznámení vad: Jak postupovat
Pokud chcete vynutit snížení nájemného, měli byste být schopni předložit písemné oznámení o vadách jako důkaz. Ať už dopisem nebo e-mailem: postačí, když popíšete příznaky nedostatku - nemusíte vysvětlovat příčinu nebo rozsah poškození při používání, vyplývá to z rozsudku Federálního soudního dvora (BHG, Az. VIII ZR 125/11). Oznámení závad telefonicky je povoleno pouze v nouzových situacích, jako je porucha topení v zimě. Svědek má smysl i zde.
Za určitých okolností jste jako nájemce odpovědní za škodu, pokud neoznámíte závadu, která se postupem času vyvine do velké škody.
Pokud bylo oznámení vady učiněno a pronajímatel se nepohybuje nebo dokonce odmítne obnovit řádný stav bytu, může nájemce žalovat o odstranění vady. Protože nárok na opravu je jedním z práv nájemce. Po dobu, kdy nájemce v bytě bydlí, neexistuje žádná promlčecí doba.
Dobré vědět : Pokud pronajímatel využívá k odstranění nedostatku ubytování nekvalifikované pracovníky nebo pokud je ochoten provádět pouze nedostatečnou manuální práci, můžete jako nájemce tuto práci odmítnout jako „nevhodnou“. V takovém případě si můžete opravy zajistit sami na náklady pronajímatele.
Jak vysoké může být snížení nájemného?
Výše snížení závisí na konkrétním případě. Záleží na tom, jak závažný je nedostatek bytů a jak dlouho tam je. Výše snížení nájemného musí být přiměřená, rozhodl Federální soudní dvůr (Az. VIII ZR 19/14). Dávejte proto pozor, abyste nenastavili příliš vysokou redukci. V případě pochybností byste jako nájemce měli počítat příliš nízko. Nebo platíte celé nájemné s výhradou náhrady, dokud nebude s pomocí právního poradce vyjasněna výše přípustného snížení.
Právník nebo zaměstnanec sdružení na ochranu nájemců vám vysvětlí, do jaké míry můžete snížit nájem a jakou část můžete zcela zadržet.
Jak vypočítáte výši snížení nájemného?
Výšku snížení nájemného lze snadno vypočítat pouze v případě nesprávného výpočtu obytného prostoru: Například pokud je byt o 15 procent menší, než je uvedeno, můžete zaplatit o 15 procent méně nájemného.
Je obtížnější určit rozsah dalšího snížení hodnoty bydlení a odvodit z toho výši snížení nájemného. Chcete-li to provést, musíte vzít v úvahu, zda jsou všechny místnosti v bytě ovlivněny nedostatkem nebo jakou velikost a kvalitu bydlení má místnost - a samozřejmě jak dlouho nedostatek trval. Než se tedy rozhodnete pro snížení nájemného sami, je vhodné se poradit s místním sdružením nájemců nebo právníkem.
Jaký je rozdíl mezi snížením nájemného a zadržovacím právem?
Pokud jde o snížení nájemného hlavně o získání náhrady za zhoršení kvality domu, zadržovací právo je skutečným prostředkem vyvíjejícím tlak na pronajímatele: umožňuje nájemci zadržet vyšší částku. Obě práva nájemce lze uplatnit současně.
|
Snížení nájemného |
Zadržovací právo |
|---|---|
|
Část nájemného odpovídající |
Nájemce zadržuje troj- až pětinásobné |
|
Částka snížení nájemného se pronajímateli ztrácí |
Nájemce platí zadržené nájemné |
|
Zadržená částka nemusí být vyšší |
Může pronajímatel odmítnout snížení nájemného?
Pouhá skutečnost, že nájemce snižuje nájemné, neopravňuje pronajímatele k ukončení nájmu. Pokud však nájemce platí i přes nejasnou právní nebo faktickou situaci nižší nájemné, je vinen v prodlení s platbou. K tomu musí být v prodlení s více než měsíčním nájemným ve dvou po sobě jdoucích termínech nebo dvouměsíčním nájemným po delší dobu. Poté dává pronajímateli příležitost ukončit nájem bez předchozího upozornění (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Pokud však bylo snížení nájemného oprávněné, pronajímatel přirozeně nemá právo na ukončení.
Informace o textu jsme převzali z „Příručky pro nájemce“. Zde si můžete objednat poradenské centrum pro spotřebitele od Amazonu.
