Rodiče šetří daně, když levně koupí byt pro své dítě, např. B. nájemné jako studentský byt. Díky tomu je nákup malé nemovitosti o něco jednodušší jako dodatečný důchod.
Pro studenty a mladé odborníky na trhu s bydlením to není snadné. Nájemní byty jsou v ekonomických centrech vzácné a často velmi drahé. Mnoho rodičů proto své dospělé děti finančně podporuje. Ale místo toho, aby se každý měsíc převádělo několik set eur na dotaci na nájem, je z dlouhodobého hlediska často výhodnější koupit malou nemovitost a pronajmout ji mladým za nízkou cenu. Tato nemovitost není jen vynikající investicí a dodatečným odchodem do důchodu. Díky tomuto řešení mohou rodiče také ušetřit spoustu daní.
Pronajměte si byt, snižte daňové zatížení
Příjem z pronájmu je zdanitelný. To však také znamená, že pronajímatelé si mohou odečíst náklady vzniklé z daně. Příslušné výdaje, například na nákup a údržbu, mohou být v pronajatém bytě velmi rozdílné a často převyšují přijaté nájemné, zejména je-li nemovitost pronajata rodinnému příslušníkovi levně. V přiznání k dani z příjmů lze ztrátu z pronájmu započítat proti příjmu z pracovního poměru. „Levný nájem pro děti může snížit celkové daňové zatížení rodičů,“ vysvětluje Uwe Rauhöft, výkonný ředitel Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Příklad výpočtu: Konkrétní daňová výhoda závisí na individuální mezní sazbě daně. Předpokládejme, že osamělý otec má v roce 2016 příjem 40 000 eur bez pronájmu s mezní sazbou daně 37 procent. „Se ztrátou 5 000 eur z pronájmu má daňovou výhodu 1 830 eur,“ vypočítává Rauhöft. Díky této daňové úlevě se sníží finanční výdaje pomáhajícího rodiče na koupi nemovitosti jako penzijního pojištění.
Požadavek na pronájem
Důležitá podmínka, aby daňový úřad uznal výdaj: „Nájemní smlouva musí být uzavřena a prováděna jako s cizí osobou,“ zdůrazňuje Rauhöft z BVL. To znamená podrobně:
- Vyžaduje se písemná nájemní smlouva. Mělo by to být neomezené.
- Platby nájemného se pravidelně a přesně převádějí na účet.
- Nájemce také hradí všechny obvyklé vedlejší náklady v plné výši.
- Pronajímatel připraví včas vyúčtování poplatku za služby.
Pokud jsou nájemní smlouvy jasně regulovány, může dítě dokonce platit nájemné z výživného, které dostává od rodičů.
Pronajímatelé smí dát přednost svým příbuzným pouze z hlediska nájemného. Ale buďte opatrní: pokud žádáte příliš málo, riskujete svou daňovou výhodu. Nájemné musí činit alespoň 66 procent místního srovnávacího nájemného. Platí teplé nájemné, včetně vedlejších nákladů. Pokud je nájemné nižší než požadovaných 66 procent, daňový úřad sníží odpočet daně.
Odčitatelné náklady
- Pořizovací náklady: Každý, kdo si pronajímá nemovitost (postavena v roce 1925 nebo později), může odepisovat dvě procenta z pořizovacích nákladů (bez nemovitosti) ročně po dobu životnosti 50 let. Pokud nemovitost stála 200 000 eur, lze odepsat 4 000 eur ročně.
- Dodatečné náklady při koupi domu : Jako pořizovací náklady se nepočítá pouze kupní cena, ale i vedlejší náklady na koupi: poplatek za zprostředkování makléře, notářské poplatky, daň z převodu nemovitosti, náklady na odhadce nebo právníky.
- Komerční výdaje : Pronajímatelé mohou okamžitě odečíst mnoho výdajů v plné výši. To zahrnuje daň z nemovitosti, úroky z hypotečního úvěru, výlety do pronajaté nemovitosti, výdaje spojené s pronájmem (makléř, správa nemovitosti, právní poradenství). Totéž platí pro členství v asociacích vlastníků.
- Úsilí o údržbu: Všechny příslušné opravy, renovace a modernizace mohou také snížit daňové zatížení - bez ohledu na to, zda se jedná pouze o vadný termostat, nebo o instalaci nového topného systému.
Speciální případ babičky
Funguje model úspory daní také v případě, že si ve svém domě vytvoříte další životní prostor? „Musí to být zamčený byt,“ zdůrazňuje Uwe Rauhöft. Samotný převedený podkrovní pokoj není rozpoznán, ale je to babiččin byt nebo přístavba se samostatným vchodem, kuchyní a koupelnou. Příjemci nemusí být jejich vlastní děti. Daňové výhody existují, i když klubový kolega může žít levněji nebo se babička přestěhuje do prázdného bytu babičky.
Prázdninový pronájem, Airbnb and Co.
Pronajmout si den? „Your-Best-Home.net“ klade 3 otázky Inka-Marie Storm, hlavní právní poradce společnosti Haus & Grund Německo:
Kdy mají vlastníci povoleno pronajmout si na krátkou dobu svůj byt nebo jednotlivé pokoje turistům?
V atraktivních metropolích nyní mnoho majitelů nemovitostí pronajímá cestujícím pokoje nebo celé byty na několik dní nebo týdnů prostřednictvím AirBnb. Některá města (jako Berlín, Mnichov a Hamburk) proto vydala zákaz zneužití. Pronájem není vždy tabu: zákaz se často vztahuje pouze na pronájem celých nemovitostí. Pokud hostitelé žijí společně s platícími návštěvníky a pronajímatelé sami využívají více než polovinu bytu, nic jim nestojí v cestě k jejich pronájmu. Majitelé bytů však musí očekávat odpor své komunity. V prohlášení o rozdělení nebo většinovým hlasováním může komunita zakázat nebo omezit nájemné turistům. Nájemníci potřebují souhlas svého pronajímatele, jinak hrozí jejich ukončení.Licence k podnájmu v nájmu nezahrnuje pronájem turistům (BGH, VIII ZR 210/13).
Kdy jsou splatné daně?
Každý, kdo dosahuje příjmu z pronájmu, to musí uvést ve svém daňovém přiznání. Zisk je zdanitelný: pronajímatelé si mohou například odečíst náklady na čištění ložního prádla nebo spotřebu elektřiny. Existuje také omezení výjimky: majitelé, kteří si dočasně pronajímají svůj byt nebo dům obývaný vlastníky a nevydělávají více než 520 eur ročně, neplatí žádné daně. Pronajímatelé, kteří pravidelně nabízejí několik nemovitostí ve velkém měřítku, musí platit obchodní daň. Krátkodobý pronájem turistům se nepovažuje za komerční, rozhodl Federální fiskální soud (XB 42/10).
Kdo platí škody?
Každý, kdo pronajímá svůj dům dále, by si měl uzavřít pojištění soukromé odpovědnosti. Pokud je host v bytě zraněn, převezme to. Například když je někdo zraněn padající policí, která byla špatně zajištěna. Pokud host něco rozbije nebo něco ukradne, hostitelům na druhé straně často zůstane způsobená škoda. Důvodem je, že soukromé pojištění domácnosti obvykle neplatí za byty v podnájmu. Pokud chcete pravidelně podnájem, měli byste si proto zkontrolovat pojistné krytí a případně ho zvýšit.
