Koupě vlastního domu nebo prázdninového bytu v Belgii je pro mnoho lidí zajímavou investicí, protože země není známá pouze lahodnou čokoládou. Krásná krajina s dunami a plážemi, ale také moderní a romantická města činí Belgii obzvláště rozmanitou. Díky tomu je země oblíbeným místem pro nákup nemovitostí.
Koupě domu nebo rekreačního bytu v Belgii se prakticky neliší od koupě v Německu. Pro cizince neexistují žádná omezení. Kupující nemusí mít bydliště nebo místo obvyklého pobytu, aby si koupil nemovitost.
Pokud jde o cenu nemovitosti, existují velké rozdíly. Zde - stejně jako v Německu - hraje důležitou roli umístění nemovitosti. Nemovitosti v blízkosti města se nacházejí ve výrazně vyšším cenovém segmentu ve srovnání s venkovskými oblastmi. V tomto článku jsme shrnuli všechny důležité informace, které musíte vzít v úvahu při koupi domu nebo rekreačního bytu v Belgii.
Jak najít vhodnou nemovitost ke koupi v Belgii
- Makléř: V Belgii neexistují žádné makléřské organizace, takže byste měli - stejně jako v Německu - pečlivě zkontrolovat, kterému makléři důvěřujete.
- Noviny: Každý celostátní německý deník je pravidelně (většinou o víkendech) se sekcí nemovitostí, ve které jsou nabízeny k prodeji také zahraniční nemovitosti. Belgické regionální noviny obsahují nabídky nemovitostí z příslušného regionu.
- Prázdninové domy: Prázdninové domy a prázdninové byty většinou nabízejí společnosti poskytující rekreační domy, ale obvykle pouze k pronájmu. Chcete-li si koupit rekreační dům, měli byste kontaktovat realitní kancelář.
V belgických regionálních novinách najdete domy a rekreační apartmány z příslušného regionu, jako je například venkovský region Flanders.
Právní aspekty při koupi nemovitosti v Belgii
"To si vezmeme," nadchli jste se při pohledu na dům - a podepsali jste tak předběžnou smlouvu. V Belgii vás prodejce může přibít k ústnímu příslibu, je považován za závazný - stejně jako soukromá písemná kupní smlouva, která je obvykle uzavřena předem. Takže raději zadržte své nadšení, dokud nabídku nezkontrolujete.
V takovém případě musíte za účelem uzavření smlouvy vždy kontaktovat belgického notáře. Proces nákupu je registrován v oficiálním registru pouze v případě, že smlouvu potvrdí belgický notář. Dělají to, když si jsou jisti, že bude zaplacena kupní cena. Založí si podmíněný účet, na který kupující a jeho věřitel vloží částku. Poté má nového vlastníka zapsaného do katastru nemovitostí. Notář převede cenu na prodávajícího a účtuje si jak svůj vlastní poplatek, tak náklady na registraci katastru nemovitostí. Rovněž plně zpracovává žádost o hypotéku a zápis do katastru nemovitostí. Zprostředkovatel však obvykle sepsá kupní smlouvu.
Nespěchejte, abyste vyjádřili svůj názor! V Belgii je slovní příslib stejně závazný jako soukromá písemná kupní smlouva.
Možnosti financování nákupu domu v Belgii
Kapitál, hypotéka včetně odhadu a schválení nemovitosti: to jsou kroky, které byste měli podniknout při financování rekreačního domu v Belgii.
Spravedlnost
Při financování nemovitosti v zahraničí vždy použijte alespoň 40 až 50 procent vlastního kapitálu. Domácí nemovitost, která stále nabízí úvěrovou rezervu, cenné papíry, zůstatky v bankách, pohledávky v životním pojištění nebo záruku od domácí banky, se také považuje za náhradu vlastního kapitálu.
Kdo radí s financováním
Pokud máte problémy s příslušným národním jazykem a chcete se vyhnout nepřekonatelnému financování se zahraniční bankou, můžete se také obrátit na „domácí“ institut, jako je stavební spořitelna. Protože stavební spořitelna může také poskytnout finanční prostředky (prozatímní nebo předběžné financování nebo půjčka stavební spořitelny) na zahraniční rezidenční nemovitost.
Tyto prostředky lze zajistit například hypotékou na nemovitost v Belgii v rámci stanoveného úvěrového limitu. Hypotéky mohou zatížit pozemky a dědičná stavební práva (droit de superficie, vlastnické právo, které se vztahuje pouze na budovu, a nikoli na nemovitost).
Hodnocení majetku a schválení půjčky
Za účelem stanovení limitu hypotéky nechává Bausparkasse odborníka na stavbu vypracovat zprávu o ocenění. U zahraničních nemovitostí je však riziková sleva vyšší než u německých nemovitostí. Náklady na zhodnocení, jejichž výše závisí na konkrétním případě, musí nést spořitel / dlužník (podle dodatečného prohlášení). Po dokončení kontroly hypotečního úvěru vytvoří věřitel schvalovací dopis a úvěrovou smlouvu. K schválení kreditu je třeba předložit následující dokumenty:
- předběžná smlouva (kompromis de vente / koopovereenkomst), pokud ještě nejste vlastníkem, jinak notářská kupní smlouva
- hodnocení objektu
- tzv. základní soubor pro byty (odpovídá deklaraci o rozdělení)
- mapa
- Fotografie objektu
- adresa notáře odpovědného za objednání hypotéky
- osvědčení o požárním pojištění
- dodatečné prohlášení týkající se přeshraničního financování
- pouze pro nové budovy: stavební výkresy, seznam nákladů na budovu a výpočet obytného prostoru a uzavřeného prostoru
Ať už kapitálové nebo úvěrové - v Belgii existují různé možnosti financování koupě domu nebo rekreačního domu.
Můžete počítat s těmito náklady a daněmi
Belgie, stejně jako Německo, je zemí s vysokými daněmi. Při koupi nemovitosti byste si proto měli naplánovat následující náklady a daně.
Žádost o hypotéku a výplata
Za účelem objednání hypotéky kontaktuje věřitel notáře v Belgii, jak je uvedeno v schvalovacím dopisu. Jelikož je kupní smlouva notářsky ověřena pouze pro akvizice, pokud má notář současně k dispozici kupní cenu, v těchto případech je půjčka vyplacena notáři v důvěře. Váš věřitel připraví požadovaný dopis o důvěře. Monitoruje také mandát důvěryhodnosti.
Pokud není vyžadován žádný mandát na důvěru (například pokud již jste vlastníkem nemovitosti), lze půjčku vyplatit podle vašich pokynů, jakmile bude hypotéka uvedena ve správném pořadí. Ve výjimečných případech lze platbu provést již v případě, že notář vydá věřiteli osvědčení o hodnosti („Bon pour Grosse“). Doba trvání hypotéky podle belgických zákonů je omezená a vyprší po 30 letech, pokud nebude prodloužena.
Daňové důsledky
Využití úvěru na bydlení a spořicích fondů v zahraničí v rámci doby závazku považuje finanční úřad za škodlivé pro pojistné nebo daně. Hlavní výjimka se vztahuje pouze na zaměstnance Evropské unie: Podle judikatury Federálního daňového soudu mohou v zemi bydliště využívat fondy stavebního spoření pro rodinné domy. Ostatní daňové účinky nemovitosti v zahraničí jsou založeny na dohodě o zamezení dvojího zdanění mezi Spolkovou republikou Německo a Belgií.
Každý, kdo se přestěhuje do Belgie, musí zaplatit daň ze všech příjmů v Belgii. U nemovitostí (také u vlastníků) je daň z příjmu tzv. „Katastrálního příjmu“. Přičítá se k zdanitelnému příjmu.
Podle belgického daňového práva část kupní ceny připadající na nábytek nepodléhá dani z převodu nemovitostí. Měli byste proto pečlivě vypsat všechny náklady a shromáždit všechny účtenky, abyste mohli ušetřit daně. Protože Belgie, stejně jako Německo, je v zásadě zemí s vysokými daněmi. Každý, kdo tam pracuje komerčně, například na volné noze nebo jako manažer, platí stejné daně jako my. Obzvláště nízké daňové sazby v Belgii se vztahují pouze na umělce a daňové poplatníky, kteří žijí výhradně nebo převážně z kapitálových příjmů.
Belgie je celosvětově známá svou tradiční čokoládou - musíte to vyzkoušet!
náklady
Náklady spojené s notářským ověřením pořízení nemovitosti a objednáním hypotéky budou fakturovány úřadujícím notářem. Registrační poplatky za nákup nemovitosti umístěné ve Valonsku (frankofonní část) a v německy mluvící oblasti Belgie se pohybují kolem 12,5 procenta. U nemovitosti ve Vlámsku (vlámská část) se pohybují kolem 10 procent.
Tipy k nákupu
Pokud je to možné, vyhněte se prodejním smlouvám v cizím jazyce. Například v Belgii mohou být smlouvy a dokumenty vyhotoveny také v němčině, pokud se smluvní strany dohodnou.
Kromě toho byste si měli nechat vysněnou nemovitost předem zkontrolovat odborníkem na vady jakéhokoli druhu. Protože v Belgii nedochází k následnému snižování cen ani při skrytých vadách.
Všechny zde uvedené informace jsou poskytovány podle našich nejlepších znalostí. Nelze však poskytnout žádnou záruku za správnost nebo úplnost informací.